최저가는 실거래 평균 대비 80.7%로 유리하고 인수액은 0원 구조이나, 임차권등기 보증금 미상 및 임차권 관련 확인 필요성이 있어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 80% 최저가로 동일평형 실거래 평균보다 낮은 가격대입니다. 다만 임차권등기 김기복이 확인되어 보증금 및 권리관계를 매각물건명세서와 함께 재확인해야 합니다. 현재 분석상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원 구조입니다.
감정가
227,000,000원
최저가 80%
최저가
181,600,000원
1회 유찰
실거래 평균
224,916,666원
최근 12건
매수인 인수
0원
분석 기준
청주지방법원 충주지원 2025타경30916. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 107동 1302호입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이며, 2018년 우리은행 근저당을 기반으로 한 권리 구조입니다. 말소기준권리는 2018.01.17 우리은행 근저당이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 확인 포인트는 가격보다 임차권등기입니다. 을구 2순위에 김기복의 주택임차권등기가 있으며 임차보증금 기재는 확인되지 않습니다. 데이터상 대항력 없음으로 분석되지만, 보증금 관련 사항은 최종 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
청주지방법원 충주지원 2025타경30916
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 107동 13층1302호
물건종류
아파트 · 전용 84.96㎡
소유자
주식회사신우산업개발
감정가 / 최저가
227,000,000원 / 181,600,000원
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 183,939,484원
매각기일
2026.07.06
① 권리 흐름 — 임차권 확인 후 입찰
⚠️ 임차권등기 확인 포인트 김기복 임차권등기는 2023.11.09 등기되었습니다. 기록상 최초 임대차일·전입일·확정일자는 확인되나 보증금은 미상입니다. 데이터상 대항력 없음으로 분석되며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되었습니다. 다만 실제 배당요구 및 보증금 관련 사항은 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 대비 80.7%
같은 단지 동일 전용면적(84.96㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.
거래월
층
거래가
2026.05
6
218,000,000원
2026.05
13
228,000,000원
2026.03
14
240,000,000원
2026.03
6
218,000,000원
2026.03
7
220,000,000원
평균
12건
224,916,666원
최근 실거래 범위는 215,000,000원~240,000,000원이며 평균은 224,916,666원입니다. 현재 최저가 181,600,000원은 실거래 평균 대비 80.7% 수준으로 가격상 할인 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,342,400원
우리은행 근저당
54,003,600,000원
178,257,600원
주택도시보증공사
183,939,484원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균 대비 80.7%로 가격 메리트가 있습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조이며, 현재 분석 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 임차권등기 김기복이 존재합니다. 보증금은 확인되지 않았고, 대항력 없음 분석과 별개로 실제 배당요구 및 권리관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근 아파트 지역으로 대단지 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
교통. 일반차량 접근 가능하며 신우희가로아파트 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
단지. 신우희가로아파트 741세대, 2018년 준공으로 비교적 신축급 단지입니다.
환금성. 최근 동일면적 거래가 꾸준하며 실거래 평균 2.24억 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 김기복 임차권등기의 보증금 및 배당 관계를 매각물건명세서로 재확인하세요.
가격 판단. 최저가 1.816억은 실거래 평균 2.249억보다 낮아 가격상 메리트가 있습니다.
배당 구조. 우리은행 근저당 채권최고액이 매우 크지만 매수인이 직접 부담하는 구조는 아닙니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차권은 확인하라”
이 물건은 최저가가 실거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 매력이 있습니다. 권리 구조상 인수액은 0원으로 분석되지만, 임차권등기가 존재하고 보증금이 확인되지 않은 만큼 권리 확인 절차를 생략하면 안 됩니다. 가격은 합격, 임차권 확인은 필수인 유형입니다.
사건 개요
같은 단지 63건 동시 경매
단지 평균
1.2회 유찰
소재지
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 107동 13층1302호
법원·사건
청주지방법원
충주지원·2025타경30916
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-06 10:00
·제3호 법정
물건
신우희가로아파트 107동 13층1302호
철근콘크리트구조 84.9565㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 107동 13층1302호
2025년11월20일
가. 목적물 소유자나 점유자를 만나거나 연락을 취할 수 없어 점유관계는 확인할 수 없는 상태임
나. 목적물에 주민등록 전입세대 열람한바 전입자는 없음.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
