청주지방법원 2025타경30924. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 105동 3층 301호, 전용면적 기준 59.8332㎡ 아파트입니다. 감정가 163,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 130,400,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 2025.11.19 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다.
권리분석의 기준점은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이진철의 최초 임대차계약일은 2020.06.26, 전입·점유·확정일자는 모두 2020.07.14로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30924 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.8332㎡ · 철근콘크리트구조 17층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 130,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,347,065원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 없지만 등기 확인 포인트는 있다
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 이후 2019년 주택도시보증공사로 신탁됐다가 2020.10.08 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사신우산업개발 명의가 됐고, 2022.12.02 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이진철의 주택임차권등기는 2024.01.30 접수됐으며, 전입·점유 시점이 말소기준보다 뒤라 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 2025.11.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진철 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.14 | 2020.07.14 | 등기부 기재 91,990,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
이진철은 2024.01.30 배당요구한 것으로 기재돼 있습니다. 임차권등기의 최초 계약일은 2020.06.26이고 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2020.07.14입니다. 말소기준인 2018.01.17보다 후순위이므로 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 130,400,000원이 최근 거래대보다 낮다
신우희가로아파트의 대상면적은 59.8332㎡이며 동일면적 최근 12개월 거래 12건의 평균은 148,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 144,000,000원, 최근 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 130,400,000원이고, 최근 12개월 평균의 88.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8332㎡ | 12건 | 148,000,000원 |
특히 동일한 3층의 59.83㎡ 거래도 2026.05에 148,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 130,400,000원은 최근 12개월 최저 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 인수금 때문에 실질취득이 다시 올라가는 유형이 아니라, 인수 0원인 상태에서 실제 취득가 자체가 최근 거래대 아래에 있는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,625,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 127,774,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 105,347,065원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,625,600원을 제외한 127,774,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 배당될 금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 총 미배당액은 53,981,172,665원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 본건 남동측으로 노폭 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 17층 중 3층 301호입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 741세대 단지이고 2018.01.15 준공됐습니다. 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인되며 거래가격은 140,000,000원~160,000,000원입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 확인. 이진철은 대항력 없음으로 판정돼 있으나 임차권등기상 보증금 91,990,000원이 기재돼 있습니다. 배당요구 및 실제 배당순위를 원문에서 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경등기. 을구 1번의 54,003,600,000원과 을구 1-1 변경등기의 62,160,000원·공동담보 해제 기재의 관계를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 등기. 2020.10.08 금지사항등기와 2022.12.02 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태를 매각물건명세서와 등기부 원문으로 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 130,400,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 88.1%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 대상은 전유부분 건물 전부입니다. 현재 실제 점유상태와 인도 절차를 현황조사 및 현장확인으로 점검하세요.
- 배당 변동요소. 제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 가격은 매력 구간, 승부처는 ‘등기 정합성 확인’
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 이진철의 전입·점유는 말소기준인 2018.01.17 이후이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 인수금은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 130,400,000원으로 고정되고, 이는 최근 12개월 평균 148,000,000원의 88.1%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래대보다 아래에 들어와 있습니다.
다만 이 사건의 핵심 확인사항은 가격이 아니라 등기부 내부의 특이점입니다. 우리은행 근저당의 본등기와 변경등기에 서로 다른 채권최고액이 기재돼 있고, 금지사항등기와 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 인수 0원·가격 88.1%는 장점, 등기 정합성 확인은 필수. 이 두 가지를 함께 보고 판단해야 하는 물건입니다.
