청주지방법원 2025타경30936. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 104동 13층 1306호, 전용 84.9565㎡ 아파트입니다. 2018.01.15 사용승인된 15층 건물의 13층으로, 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발이고, 주택도시보증공사가 182,887,824원을 청구하며 강제경매를 개시한 사건입니다.
권리의 기준점은 2018.01.17 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 황인성의 전입·점유는 2020.12.01, 임차권등기는 2023.11.10이므로 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력은 없음, 임차권은 매각으로 소멸, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 13층1306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9565㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 · 15층 중 13층 |
| 사용승인 | 2018.01.15 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,887,824원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
2018.01.17 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 등기에는 국민주택기금을 위한 제한물권 외에는 임차인 동의 없이 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항이 부기돼 있으며, 2022.12.02에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 황인성의 주택임차권등기가 2023.11.10, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 2025.11.24 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황인성 | 전유부분 건물 전부 · 전입/점유 2020.12.01 · 임차권등기 2023.11.10 | 최초 140,000,000원 증액 후 159,940,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 인수 0원 |
황인성의 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자는 모두 2020.12.01이고, 최초계약 확정일자도 2020.12.01입니다. 증액계약은 2021.12.09, 증액계약 확정일자도 같은 날로 등기돼 있습니다. 최초 보증금은 140,000,000원, 증액 후 보증금은 159,940,000원입니다.
하지만 말소기준 근저당이 2018.01.17로 먼저 설정돼 있어, 전입·점유가 뒤인 황인성은 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있고, 배당요구도 2023.11.10 접수돼 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 작거나 크다는 계산으로 인수액을 더할 사안이 아니라, 이 사건의 실질취득비용은 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 185,600,000원 + 인수 0원 = 185,600,000원입니다.
③ 시세 비교 — 평균에는 여유, 최신 거래와는 간격이 작다
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 사용승인 단지입니다. 비교 표본은 전용 84.96㎡로 본건 전용 84.9565㎡와 면적이 일치하는 것으로 분류된 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 217,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 222,166,666원 |
최근 12개월 평균은 222,166,666원, 실거래 최저는 195,000,000원, 최고는 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 185,600,000원은 최근 12개월 평균의 83.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 같은 185,600,000원으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,887,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 185,600,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,398,400원 이후 우리은행에 182,201,600원이 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 54,004,286,224원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 148,480,000원 | 145,601,280원 | 54,040,886,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,784,000원 | 116,321,024원 | 54,070,166,800원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안아 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 유형이 아닙니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 생기면 실질취득금액도 해당 회차 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 미진이지비아·충주이편한세상·충주시티자이 등 아파트단지로 형성돼 있습니다. 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재합니다.
- 교통. 본건 아파트까지 차량 접근이 용이하고 시내버스 정류장이 인근에 위치합니다. 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 2018.01.15 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 아파트의 13층입니다. 도시가스 개별보일러 난방, 위생·승강기·화재경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중로1류와 접합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 감정상 주거환경과 교통사정, 설비 상태는 보통으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 741세대 단지이며 동일 면적 최근 거래가 195,000,000원부터 240,000,000원까지 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 황인성의 전입·점유 2020.12.01과 말소기준 2018.01.17의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 근저당의 54,003,600,000원 공동담보 기재와 을구 1-1번의 88,320,000원 변경·공동담보 해제 내용을 원등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기와 금지사항등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기처리 범위를 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 222,166,666원뿐 아니라 최신 거래 195,000,000원을 함께 비교해 응찰가를 결정하세요.
- 점유·명도. 임차권의 매수인 인수액은 0원이지만 실제 점유상태와 인도절차는 별도로 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0, 가격은 평균보다 낮지만 최신 거래를 보라”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당이고, 황인성의 전입·점유와 임차권은 그보다 뒤입니다. 실제 임차인은 1명이며, 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원을 가리킵니다.
가격은 1회 유찰 후 185,600,000원으로 내려와 최근 12개월 실거래 평균 222,166,666원의 83.5%입니다. 권리와 평균 시세만 보면 응찰 검토가 가능한 구간입니다. 다만 최신 거래가 195,000,000원이므로 평균 대비 할인폭만 보고 공격적으로 평가하기보다는 최신 실거래를 상한 판단의 핵심 기준으로 삼아야 합니다. 권리는 우호적, 가격은 최신 거래 기준으로 보수적으로. 이 물건의 결론입니다.
