청주지방법원 2025타경31009. 충주기업도시(서충주) 안의 신우희가로아파트 109동 4층 402호입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 124,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤인 2023.11.10 전미애의 주택임차권과 2025.12.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격도 신건 수준보다 내려왔습니다. 같은 단지·유사 전용면적의 최근 12개월 실거래 평균은 148,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 144,000,000원입니다. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%로, 제공된 최근 시세 기준에서는 감정가보다 현재 회차의 가격경쟁력이 분명히 커진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31009 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실2 · 17층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 사용승인 | 2018.01.15 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 124,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,942,555원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 대항력 없음
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 근저당권 설정 당시 등기에는 채권최고액 54,003,600,000원과 공동담보목록이 기재되어 있고, 같은 날 별도의 근저당권 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권을 54,003,600,000원 기준으로 계산하고 있으므로 실제 입찰 전에는 해당 근저당 변경등기와 공동담보 관계를 등기 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전미애 전유부분 건물 전부 · 주거 | 임차권등기 최초 91,990,000원 증액 121,580,000원 | 전입 2020.03.11 확정 2020.02.10 증액확정 2022.05.23 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
전미애의 전입·점유개시일은 2020.03.11로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2018.01.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 2023.11.10 임차권등기명령에 따른 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 83.8%
신우희가로아파트 동일 평형으로 매칭된 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 148,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 144,000,000원, 표본 최저는 140,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 148,000,000원 |
현재 최저매각가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 83.8%입니다. 감정가 155,000,000원 단계와 달리 한 차례 유찰된 현재 회차는 최근 평균과 최신 거래 144,000,000원보다 모두 낮습니다. 제공된 시세 데이터만 기준으로 보면 현재 회차부터 가격 메리트가 생긴 구간으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 121,464,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,942,555원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,536,000원과 우리은행에 121,464,000원이 배당되어 매각대금 124,000,000원이 전부 소진되는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 채권 총액 대비 미배당액은 54,025,078,555원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 소재 중앙탑중학교 남측 인근. 미진이지비아·충주이편한세상·충주시티자이 등 아파트단지가 형성되어 있고 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 접근이 용이하고 시내버스 정류장이 인근에 위치합니다. 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접합니다.
- 건물. 2018.01.15 사용승인, 철근콘크리트구조 17층 아파트. 도시가스 개별보일러 난방, 위생·승강기·화재경보·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 공시지가는 367,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 741세대 단지이고 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 140,000,000원~160,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 전미애의 전입 2020.03.11은 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있으나, 임차권등기·매각물건명세서 원문을 최종 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 54,003,600,000원 설정과 62,160,000원 변경, 공동담보 해제 기재가 함께 있으므로 우리은행 채권의 본건 귀속 범위를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대 관련 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 말소·정리 여부를 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 124,000,000원은 최근 12개월 평균 148,000,000원의 83.8%입니다. 최신 거래 144,000,000원과 함께 응찰 상한 판단의 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 차기 회차. 추가 유찰 시 제시된 최저가는 99,200,000원, 79,360,000원입니다. 현재 회차와 차기 회차의 가격 차이를 사전에 비교하세요.
- 배당 누락항목. 제공된 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “현재 가격은 좋아졌지만, 등기 세부 확인은 필수”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 전미애의 전입일 2020.03.11이 말소기준 2018.01.17보다 늦어 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰된 124,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 148,000,000원의 83.8%라 가격도 신건보다 유리해졌습니다.
다만 권리관계가 단순한 일반 아파트 경매라고만 보기에는 우리은행 근저당의 설정·변경 금액과 공동담보 해제, 갑구의 금지사항등기·민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “금전 인수 0원·가격은 시세 아래, 그러나 등기 세부사항은 원본 확인 후 입찰”입니다.
