부산지방법원 2024타경5126. 부산 금정구 금성동 219 외 2필지의 건물과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 감정요항상 이용상태는 근린생활시설(상호 : 헤이든 신씨어)이고, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 아파트처럼 권리만 보면 끝나는 물건이 아니라, 토지 용도지역·하천부지·경계와 영업용 건물의 점유관계까지 함께 봐야 하는 유형입니다.
말소기준은 2020.02.18 부산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·가등기·경매개시결정과 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주의할 점은 갑구 6번 소유권이전청구권가등기입니다. 자료상 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시되어 있어, 말소 대상이라 하더라도 입찰 전 원본에서 담보가등기인지, 순위보전 가등기인지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금성동 219 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(상호 : 헤이든 신씨어)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사션앤 |
| 감정가 / 최저가 | 7,308,192,600원 / 3,581,015,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 773,471,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 을구 1번 부산축산업협동조합 근저당권 1,430,000,000원입니다. 이 권리 이후 접수된 가압류, 압류, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 배당은 현재 최저가 기준으로 집행비용과 선순위 근저당, 신한은행 일부까지만 흡수되고 그 뒤 채권은 대부분 미배당으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유 2명, 대항력은 없음
확인되는 임차인은 2명입니다. 두 점유 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2020.02.18 이후라, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)일로이드, 양은지 | 1층(별동) | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.11.29 | 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
| 권율형 | 1~2층 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 2024.09.12 | 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,581,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,210,150원 |
| 1. 근저당 · 부산축산업협동조합 | 1,430,000,000원 | 1,430,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 4,800,000,000원 | 2,112,804,850원 |
| 3. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 7,776,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대한민국 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 권기재 | 38,885,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 15,404,885,000원 중 예상배당은 3,542,804,850원이며, 미배당은 11,862,080,150원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 금성동 소재 “금성동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 일련번호 1·2·3은 차량 접근 가능하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 일련번호 5·6은 차량 접근이 불가능하며 전반적인 교통사정은 불편합니다.
- 이용상태. 근린생활시설, 상호 “헤이든 신씨어”로 이용중입니다. 사용승인은 2019.09.07이고, 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공시지가 기준은 1,186,000원/㎡, 토지면적은 261.0㎡입니다.
- 경계. 목록 5·6은 하천부지로 헤이든 신씨어의 서쪽부지 정원산책로 일부로 추정되거나 일부 포함 또는 접한 것으로 보이나 정확한 경계는 알 수 없다고 보고되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 6번 소유권이전청구권가등기는 담보가등기 여부와 말소 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유·영업 명도. 임차인 대항력은 없지만, 근린생활시설 점유와 영업시설 인도 문제는 별도 협의·집행 비용을 만들 수 있습니다.
- 경계 확인. 하천부지와 정원산책로 일부 포함 여부가 명확하지 않아, 측량·현장확인 없이 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 용도 제한 확인. 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역이 포함되어 활용 계획과 맞는지 먼저 점검해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 49%라고 해도 권리·경계·용도 리스크가 반영된 가격일 수 있습니다. 최저가 자체보다 실사용 가능성과 환금성을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 쓸 수 있는 물건인지다
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 임차인 보증금 승계도 현재 자료상 0원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지이고, 갑구 6번 가등기 확인, 하천부지·경계 확인, 차량 접근이 불가능한 토지 일부, 자연녹지지역·역사문화환경보존지역 등 활용 제한을 함께 검토해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 물건 확인 난도는 높습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 사느냐”가 아니라 “정확히 무엇을 인수하고 어떻게 사용할 수 있느냐”입니다.
