부산지방법원 2024타경56049. 부산 연제구 연산동 우성빌라 5층 501호, 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 주택입니다. 등기상 소유자는 연산6지역주택조합, 2017.09.29 소유권이전 당시 거래가액은 210,000,000원입니다. 이 사건은 2024.05.13 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 들어온 구조로, 등기상 근저당·압류가 여럿 얽힌 전형적인 담보권 실행형과는 다릅니다. 그래서 권리의 핵심은 등기부보다 점유자와 보증금 확인입니다.
현재 최저가는 96,040,000원으로 감정가 280,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 다만 유경순은 301호, 김선엽은 302호로 조사되어 있고, 전입일은 각각 2020.05.26, 2013.01.03입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음을 단정하지 말고, 대항력 가능·미상 점유로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56049 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 쌍미천로59번길 11, 5층501호 (연산동,우성빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공히 주택임 |
| 소유자 | 연산6지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰) |
| 대지 정보 | 대 · 토지면적 176.5㎡ · 공시지가 1,809,000원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 변수는 점유
등기상 확인되는 흐름은 단순합니다. 2017.09.29 연산6지역주택조합이 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 이전했고, 2024.05.13 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 접수되었습니다. 이 경매개시결정은 말소기준으로 보되, 현황조사상 전입 점유자가 말소기준일보다 앞서 있어 점유·임대차 확인이 우선입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 점유 신고 2명, 보증금 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경순 | 301호 | 2020.05.26 | 2024.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선엽 | 302호 | 2013.01.03 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 아직 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체가 미정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,720원 |
| 1. 갑구 2(전 17)번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,911,280원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상 점유자의 권리관계에 따라 실제 잔여와 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측 인근, 연제중학교 서측 인근입니다.
- 주위환경. 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 마을버스정류소가 인근에 있고, 시내버스정류소 및 지하철역도 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 교육환경보호구역이 포함·저촉되고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 단지 규모. 우성빌라(664-58)는 4세대, 사용승인일은 2002.05.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 유경순, 김선엽의 보증금·확정일자·임대차계약 여부를 매각물건명세서와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 점유 부분 확인. 물건은 5층501호인데 조사상 301호, 302호 점유가 등장합니다. 실제 점유와 공부상 호수 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가만 보지 말고, 인수될 수 있는 보증금을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 4세대 빌라는 아파트형 대단지보다 환금성이 낮을 수 있어 보수적인 낙찰가 산정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘누가 얼마에 살고 있는가’
이 물건은 감정가 280,000,000원에서 현재 최저가 96,040,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 큽니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 보증금입니다. 유경순, 김선엽의 전입일이 2024.05.13보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능성을 열어둬야 합니다. 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 확정되지 않은 물건입니다. 결론은 명확합니다. 점유와 보증금이 해소되기 전까지는 공격적 입찰보다 보수적 검증이 먼저입니다.