부산지방법원 2024타경56049. 부산 연제구 연산동 667-49 소재 단독주택과 토지 물건입니다. 감정가는 131,268,430원이고, 3회 유찰 후 최저매각가는 45,025,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 물건은 가격보다 점유·임차관계가 먼저입니다. 301호 유경순은 2020.05.26 전입 후 2024.05.28 배당요구를 했고, 302호 김선엽은 2013.01.03 전입자로 확인됩니다. 둘 다 말소기준으로 잡힌 2024.05.13 경매개시결정보다 전입이 앞서 대항력 있는 임차인입니다.
다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 계산표상 확정 인수액은 0원으로 잡혀 있어도, 이는 보증금이 없다는 뜻이 아니라 보증금 규모를 알 수 없다는 위험입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남으면 매수인이 인수할 수 있으므로, 이 물건은 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56049 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 667-49 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 이용상태 주택 |
| 소유자 | 연산6지역주택조합, 윤혜경, 윤혜성 |
| 감정가 / 최저가 | 131,268,430원 / 45,025,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 대 · 106.8㎡ · 공시지가 1,814,000원/㎡ |
| 비고 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 기준은 2024.05.13 경매개시결정
등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않습니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.05.13 경매개시결정입니다. 문제는 이 기준일보다 앞선 전입자가 2명 있다는 점입니다. 301호 유경순, 302호 김선엽 모두 전입일이 2024.05.13보다 빠르므로 대항력 있음으로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
| 점유 부분 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 301호 | 유경순 | 2020.05.26 | 2024.05.28 | 미상 | 있음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 302호 | 김선엽 | 2013.01.03 | 확인불가 | 미상 | 있음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 45,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,450원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 1. 경매개시결정 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,814,550원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 표는 매각가 45,025,000원 기준의 기계적 배당 계산입니다. 임차인 보증금·확정일자·최우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수 가능액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수 확인이 우선
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 확정 인수액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 34.3% | 45,025,000원 | 0원 | 보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 31,517,499원 | 0원 | 보증금 미상 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 22,062,249원 | 0원 | 보증금 미상 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측 인근, 연제중학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 마을버스정류소가 인근에 있고, 시내버스정류소 및 지하철역도 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공히 주택입니다. 위생설비와 도시가스 공급설비 등이 되어 있는 것으로 보입니다.
- 토지. 토지면적 106.8㎡, 지목 대, 평지의 가로장방 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 제한사항. 정비구역, 교육환경보호구역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유경순·김선엽의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 최저가 45,025,000원이 아니라, 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 지분매각이며 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 경계, 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역·지구단위계획구역 포함 여부가 환금성과 사용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본 확인 전에는 응찰가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “미상 보증금”이 더 크다
이 물건의 숫자만 보면 3회 유찰, 최저가 45,025,000원, 감정가 대비 34.3%라는 할인 폭이 먼저 보입니다. 하지만 실제 승부처는 할인율이 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금입니다. 유경순과 김선엽 모두 말소기준일보다 전입이 앞서 대항력 있는 임차인으로 봐야 하고, 보증금이 확인되지 않습니다. 현재 계산상 확정 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 상태에서는 최저가를 실질취득가로 볼 수 없습니다. 가격은 낮지만, 확인해야 할 권리 리스크는 높다. 이 물건은 보증금 확인 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.