부산지방법원 2024타경60598. 전포동 ‘베스아이 퀸’ 2층 201호, 업무시설로 등재된 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류, 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 권리표만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 잡힙니다.
하지만 이 물건은 단순히 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 감정가 144,000,000원이 3회 유찰되어 최저가가 49,392,000원까지 내려왔고, 배당표상 선순위 근저당권자에게도 48,102,944원만 배당되는 구조입니다. 신청채권액 918,836,829원에도 한참 못 미치고, 채권 전체 기준 미배당은 3,104,897,056원입니다. 가격은 낮지만, 시장이 여러 차례 외면한 이유를 현장과 임대관계에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 2층201호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 28.48㎡ · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,392,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 가압류, 임의경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 특히 김찬우 임차권등기 90,000,000원은 주민등록일자가 2022.12.08로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 인수 임차권으로 보기는 어렵고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 체크 — 실제 임차인 24명, 대항력 없음 또는 미상
전입·문건·등기상 확인되는 실제 임차인은 24명입니다. 이 중 김찬우는 201호 임차권등기로 보증금 90,000,000원이 확인됩니다. 나머지 점유자는 보증금이 확인되지 않아 금액 판단은 보류해야 하지만, 표기된 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리인 2016.01.12 이후입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김찬우 | 건물 전유부분 전부 | 2022.12.08 | 2024.08.13 / 2022.11.30 | 90,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실거래 한 건만으로 과신 금지
확인되는 유사 면적 실거래는 2024.03, 28.92㎡, 10층, 318,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 49,392,000원은 이 거래금액의 15.5% 수준입니다. 숫자만 보면 압도적으로 낮지만, 표본이 1건뿐이고 이 물건은 2층 201호입니다. 따라서 “실거래 대비 싸다”는 결론보다, 왜 3회 유찰됐는지를 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 28.48㎡ | 2 | 49,392,000원 |
| 2024.03 실거래 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 감정가 | 28.48㎡ | 2 | 144,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,056원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 48,102,944원 |
| 2. 가압류 · 신현기 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,392,000원 기준으로는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 당해세·최우선변제·관리비는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 회수는 더 얇아진다
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 3,104,897,056원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 3,119,447,939원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 24,202,080원 | 23,366,443원 | 3,129,633,557원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재해 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 감정상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 베스아이퀸은 11세대, 2016.01.05 사용승인 건물입니다. 확인 실거래가 1건뿐이라 가격 판단에는 보수적인 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계 확인. 김찬우 임차권등기와 현장 점유 상태가 실제로 어떻게 연결되는지 현황조사·명세서·현장 탐문으로 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 여러 호실에 보증금 미상 점유자가 확인됩니다. 대상 호실과 관련 없는 점유인지, 일괄 관리·임대 구조인지 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필수입니다.
- 명도 난도. 권리상 인수 0원이어도 실제 점유자가 있으면 인도명령·명도 협의 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 유찰가 착시. 실거래 대비 15.5%라는 숫자만 보고 접근하지 말고, 3회 유찰의 원인을 내부 상태·임대차·환금성에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”
이 물건은 권리상으로는 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 매수인 인수액도 0원으로 보입니다. 그러나 가격이 싸 보이는 이유도 분명합니다. 3회 유찰, 선순위 채권의 큰 미배당, 90,000,000원 임차권등기, 다수 점유 정보, 오피스텔 환금성이라는 요소가 한꺼번에 얽혀 있습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 현장 확인 전 가격 판단은 보류. 실제 점유와 명도, 관리비, 201호 내부 상태가 확인될 때만 낮은 최저가가 의미 있는 안전마진이 됩니다.