인수는 0원, 그러나 재매각 보증금 20%와 점유 확인이 핵심 — 광교효성해링턴타워 1311호

수원지방법원 2024타경13974. 광교효성해링턴타워 에이동 13층 1311호로, 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 소유자는 권민수이며, 2019년 5월 30일 설정된 하나은행 근저당 210,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단·수원시 압류는 매각으로 소멸하고, 2024년 수원시 압류는 이미 말소됐습니다.

점유자는 두 명입니다. 인영교는 2021년 2월 17일, 박상원은 2023년 2월 28일 전입해 모두 말소기준일인 2019년 5월 30일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 인영교의 보증금은 확인되지 않았고, 두 점유자의 기재 면적도 서로 달라 실제 점유구획과 인도 범위는 현장에서 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2019년 4월 아시아신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 5월 30일 권민수 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단·수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기 권리 중 매수인이 승계할 권리는 확인되지 않으며, 예상 인수액도 0원입니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 인도 확인 필요

실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 명 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 보증금의 매수인 승계는 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 확인이 필요하며, 배당 여부와 명도 문제는 인수 여부와 별개로 점검해야 합니다.

③ 가격 구조 — 70% 최저가가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가격은 감정가 266,000,000원의 70%인 186,200,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 186,200,000원입니다. 다만 가격 판단은 감정가 대비 회차 구조까지만 가능하므로, 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 182,793,200원이 하나은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 27,206,800원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 당시 업무시설인 사무소로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실제 사용형태와 점유구획을 사무실 기준으로 확인해야 합니다.
• 주위환경. 수원컨벤션센터 북동측 인근이며, 업무시설·오피스텔·아파트단지·다세대·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 북동측과 동측 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하 5층·지상 24층 건물로 승강기·주차장·화재탐지·소화전·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지이며 업무시설·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·광교지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 6,036,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 20%. 재매각 조건에 따라 현재 회차 입찰보증금은 37,240,000원입니다. 입찰표 제출 전 보증금 액수와 납부방식을 다시 대조하세요.
• 인영교 보증금. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 제출 문건을 통해 금액·계약관계·배당요구 여부를 확인하세요.
• 박상원 임대차. 보증금 10,000,000원, 월세 900,000원이며 2025.02.18. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 점유구획. 두 점유자의 면적이 각각 49.5870㎡와 45.2200㎡로 기재돼 있으므로 내부 분할 여부와 인도 대상 범위를 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 참고자료로만 사용하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 재매각 조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 점유 확인은 남는다”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 두 임차인은 각각 2021년과 2023년에 전입해 모두 대항력이 없습니다. 후순위 압류와 경매개시결정도 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 소멸한다고 점유 문제가 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 인영교의 보증금이 확인되지 않았고 두 점유자의 기재 면적이 달라 실제 사용구획과 인도 범위를 점검해야 합니다. 여기에 재매각 조건으로 입찰보증금이 20%까지 올라가 현재 회차에는 37,240,000원의 현금 준비가 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 검증, 실행은 점유와 보증금 확인 후. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.