인수는 0원, 실질취득은 실거래 평균의 27.3% — 전포동 베스아이 퀸 204호

부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 2층 204호, 전용 22.87㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설 오피스텔로 등재되어 있고, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 김소원 명의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 가정상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.

이 사건의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 실질취득가가 얼마냐입니다. 이 물건은 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득가가 최저매각가와 같은 39,788,000원입니다. 제공된 실거래 평균 145,800,000원과 비교하면 27.3%입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 918,836,829원이고, 근저당 채권최고액은 3,120,000,000원이라 현재 매각가로는 채권 미배당이 크게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리된다

말소기준은 2016.01.12 접수된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 김소원 명의 주택임차권은 2024.09.05 등기됐고, 임차권 내용상 주민등록일자 2022.12.08, 점유개시일자 2022.12.20, 확정일자 2022.12.20, 임차보증금 60,000,000원입니다. 모두 말소기준 이후라 매수인에게 대항력으로 인수되는 구조가 아닙니다.

② 임차인·점유 조사 — 대항력 인수는 0원

조사된 점유·임차 관련 명단은 실제 임차인 23명이며, 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 핵심 임차권은 김소원 명의 건물전유부분 전부 임차권이고, 보증금은 60,000,000원입니다. 다만 말소기준권리 이후 전입·임차권이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 39,788,000원 vs 실거래 평균 145,800,000원

제공된 베스아이퀸 실거래 표본은 10건입니다. 평균은 145,800,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 288,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수 0원 기준 실질취득가인 39,788,000원은 평균 대비 27.3%입니다.

감정가 116,000,000원도 실거래 평균보다는 낮지만, 현재 회차는 이미 3회 유찰되어 최저가가 39,788,000원까지 내려와 있습니다. 이 사건은 “권리 인수 때문에 실질취득이 올라가는 물건”이 아니라, 인수 0원이라 최저가 자체가 실질취득 기준이 되는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)

현재 회차 매각가 가정에서는 온천장신용협동조합에 38,671,816원이 배당되고, 미배당은 3,081,328,184원으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되며, 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
• 환금성. 베스아이퀸의 제공 실거래 표본은 10건이고 평균은 145,800,000원입니다. 다만 총 세대수 11, 전용 22.87㎡의 초소형 오피스텔이라는 점에서 매수층은 임대수익형 수요에 더 의존할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액 확인. 현재 분석상 인수액은 0원입니다. 특히 김소원 임차권은 보증금 60,000,000원이 있으나 말소기준 이후라 매수인 인수로 보지 않습니다.
• 점유·명도 확인. 임차인 조사표에 다수 점유자가 나타납니다. 실제 204호 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2023.03.02 민간임대주택등기가 있으므로, 매각 후 등록 상태와 임대의무 관련 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 오피스텔은 관리비·공용부분 체납 여부가 실질 취득비용을 바꿀 수 있습니다. 관리주체 확인이 필요합니다.
• 가격 기준. 응찰가 판단은 감정가가 아니라 실질취득가와 실거래 평균 145,800,000원, 최저 거래 130,000,000원을 함께 놓고 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 가정 자료를 기준으로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 명세서, 현황조사, 감정평가서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싸다”보다 “인수 0원 검증”이 먼저

전포동 베스아이 퀸 204호는 현재 최저가 39,788,000원, 매수인 인수 0원으로 계산되는 물건입니다. 실질취득가가 실거래 평균의 27.3%라는 점은 분명한 가격 장점입니다. 하지만 권리표에는 민간임대주택등기, 주택임차권, 다수 점유 조사, 큰 폭의 채권 미배당이 함께 등장합니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이나, 입찰 전 원본으로 인수 0원·점유·임대등록 상태를 확인해야 하는 실무형 오피스텔입니다.