3회 유찰로 가격은 낮지만, 환금성과 임차관계가 승부처 — 부산 전포동 베스아이 퀸 205호

부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 2층 205호 오피스텔입니다. 감정가는 116,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저가는 39,788,000원까지 내려왔습니다. 말소기준은 2016.01.12. 온천장신용협동조합 근저당권이고, 205호와 관련해 확인되는 양창희 임차권등기는 주민등록일자 2020.11.25, 확정일자 2020.11.03으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권등기 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라 후순위 배당 문제로 봐야 합니다.

다만 이 물건을 “권리 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 부족합니다. 같은 건물 여러 호실의 전입자가 함께 확인되고, 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전에는 반드시 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본을 대조해 205호 점유자, 임차권등기 말소, 민간임대주택 관련 문구를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

말소기준권리는 2016.01.12. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 임차권등기, 근저당권 일부 이전 및 질권 설정은 모두 이 기준권리보다 늦습니다. 특히 양창희 임차권등기는 보증금 70,000,000원으로 금액은 크지만, 전입·확정일자가 모두 말소기준 이후라 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.

② 임차인·점유관계 — 후순위 임차권등기와 다수 전입자

205호 관련 핵심은 양창희 임차권등기입니다. 보증금은 70,000,000원으로 확인되지만, 주민등록일자 2020.11.25와 확정일자 2020.11.03 모두 2016.01.12. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음·후순위으로 판단됩니다. 보증기관 대위·승계 신고로 보이는 항목은 없어 보증금 중복합산 이슈는 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 평균의 27.3%

베스아이퀸 실거래 표본은 2024.03 거래 10건입니다. 평균은 145,800,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 288,000,000원입니다. 현재 실질취득액 39,788,000원은 실거래 평균의 27.3%입니다.

가격만 놓고 보면 안전마진은 분명합니다. 감정가 116,000,000원도 실거래 평균보다 낮은데, 현재 최저가는 그보다 더 내려온 39,788,000원입니다. 그러나 이 사건은 이미 3회 유찰된 물건입니다. “싸다”는 결론보다 먼저, 시장이 왜 3회나 통과시켰는지 — 오피스텔 환금성, 소형 단지, 임차·점유관계, 민간임대주택등기 — 이 네 가지를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 근저당 채권최고액 3,120,000,000원 중 38,671,816원만 배당되고, 미배당은 3,081,328,184원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 말소기준 근저당의 배당 부족분입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근입니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
• 용도. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성을 봐야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
• 환금성. 베스아이퀸은 조회상 총 11세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·낙찰률 0.0으로 표시됩니다. 현재 물건도 3회 유찰 상태라 재매각·출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호 실제 점유자 확인. 현황상 건물 내 여러 호실 전입자가 보이므로, 205호에 누가 점유하는지 원본에서 다시 특정해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 양창희 임차권등기는 후순위로 보이나, 낙찰 후 말소 흐름과 명도 실무를 미리 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등록 문구가 있으므로, 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 실질취득은 낮지만 3회 유찰 물건입니다. 단순히 시세 대비 27.3%라는 숫자만 보고 응찰하지 말고, 오피스텔 환금성과 임차관계 확인을 함께 해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 근저당 미배당 3,081,328,184원은 채권자 배당 부족이지 매수인 인수금이 아닙니다. 인수 0원과 미배당을 혼동하면 안 됩니다.

맺으며 — 싸지만, 쉬운 물건은 아니다

이 사건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 116,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰되어 39,788,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 145,800,000원과 비교하면 27.3%입니다. 권리상으로도 말소기준은 2016년 근저당이고, 양창희 임차권등기 70,000,000원은 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 경매에서 “싸다”는 말은 항상 이유를 동반합니다. 이 물건은 오피스텔이고, 이미 3회 유찰됐으며, 건물 내 다수 전입자와 민간임대주택등기 문구가 함께 보입니다. 결론은 가격은 합격, 실사는 필수입니다. 205호 점유관계와 임차권등기 말소, 민간임대주택등기 원본 확인까지 끝났을 때에만 저가 매수의 장점이 살아납니다.