부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 3층 303호, 전용 22.87㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고된 물건입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 40,474,000원까지 내려왔습니다. 감정가 118,000,000원의 34.3%라 겉보기 가격은 매우 낮지만, 권리분석의 초점은 “싸다”가 아니라 왜 3회 유찰됐고, 누가 점유하고 있는지입니다.
말소기준은 2016.01.12 을구 1번 근저당권입니다. 이후 들어온 임차권등기, 임의경매개시, 강제경매개시는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 갑구에 민간임대주택등기가 있고, 조사된 점유자 명단이 여러 호실로 넓게 표시되어 있어, 303호의 실제 점유자와 명도 대상을 원본에서 다시 맞춰보는 과정이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 3층303호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 전용 22.87㎡ · 11층 건물 내 3층 303호 · 사용승인일 2016.01.05 |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장 신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 말소기준 | 2016.01.12 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 · 채권최고액 3,120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 2016년 근저당, 이후 권리는 소멸 흐름
이 물건의 권리 판단은 2016.01.12 근저당 하나로 정리됩니다. 온천장신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 이건용 임차권등기(보증금 60,000,000원)는 2024.07.15 등기로 그보다 뒤입니다. 주민등록일자도 2019.02.07이라 말소기준 이후입니다. 따라서 대항력 인수형 보증금으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증금 인수형은 아니다
보증금이 금액으로 확인되는 임차권등기인은 이건용 1명입니다. 보증기관 대위·승계 표시가 아니므로 중복신고 보증금을 합산하는 사안은 아닙니다. 다만 다른 점유자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않는 항목이 많아, 대항력 있음으로 단정하지 않고 전입일과 말소기준의 선후관계로만 판단해야 합니다.
| 성명 | 범위 | 전입 | 확정 / 보증금 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 | 미상 / 미상 | 있음 (2024.09.20) | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 | 미상 / 미상 | 있음 (2024.08.20) | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 | 미상 / 미상 | 있음 (2024.09.10) | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 | 미상 / 미상 | 있음 (2024.08.28) | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 | 미상 / 미상 | 있음 (2024.08.30) | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 | 미상 / 미상 | 있음 (2024.08.19) | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
| 이건용 | 건물 전부 | 2019.02.07 | 2024.06.24 / 60,000,000원 | 있음 (2024.07.15) | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 27.8%
베스아이퀸 전용 22.87㎡ 전후 실거래 표본 10건입니다. 평균은 145,800,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 288,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 40,474,000원은 이 평균의 27.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,128,532원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 39,345,468원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 기준 근저당권자 배당은 39,345,468원, 미배당은 3,080,654,532원입니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아니라 배당 부족액입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 유찰이 더 진행돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 3,080,654,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,331,800원 | 27,421,828원 | 3,092,578,172원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 19,832,260원 | 19,075,279원 | 3,100,924,721원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며, 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비· 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됐습니다. 일반 아파트가 아니라 오피스텔 물건으로 봐야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되며 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호 실제 점유자 확인. 조사된 명단에 여러 호실 점유자가 함께 보입니다. 본건 303호의 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 이건용 임차권등기 확인. 보증금 60,000,000원, 전입 2019.02.07, 확정 2024.06.24, 임차권등기 2024.07.15입니다. 말소기준 이후라 인수는 없지만, 명도 협의 대상 여부는 별도 확인입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있습니다. 임대의무기간 계속 임대와 임대료 증액기준 문구가 붙어 있으므로 현재 등록 상태를 확인해야 합니다.
- 응찰가 기준. 현재 실질취득 40,474,000원은 실거래 평균 대비 27.8%입니다. 낙찰가를 올릴수록 장점은 빠르게 줄어드니, 명도·점유 확인 비용까지 감안해 상한을 잡아야 합니다.
- 배당 부족 이해. 현재가 가정 근저당 미배당은 3,080,654,532원입니다. 매수인 인수액은 아니지만 이해관계가 단순하지 않다는 신호로 보고 절차 진행 상황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 내역을 입찰 직전 기준으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확인할 게 많다”
이 물건은 현재 최저가만 보면 강하게 할인된 오피스텔입니다. 실질취득 40,474,000원은 실거래 평균 145,800,000원의 27.8%이고, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 하지만 말소기준 이후 임차권등기, 여러 호실 점유자 표시, 민간임대주택등기, 3회 유찰이라는 조합은 가볍지 않습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 0원, 가격은 낮음, 단 명도·점유 확인 전까지 보수적 접근입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 303호의 실제 점유와 낙찰 후 처리 가능성입니다.