부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 4층 403호, 업무시설로 등재된 오피스텔입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 사용승인일은 2016.01.05입니다. 권리의 출발점은 2016.01.12 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
가격만 보면 매우 강합니다. 최저가 41,503,000원은 제공된 실거래 평균 145,800,000원의 28.5%입니다. 그러나 이 건은 소형 오피스텔이고, 등기부에 민간임대주택 표시와 임차권등기 이력이 함께 보입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만, 임차권등기·점유·원본 확인을 통과해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 4층403호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 22.87㎡ · 11층 건물 중 4층 403호 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 등재, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원이고, 공동담보가 걸린 대형 근저당입니다. 403호의 임차권등기는 모두 이 말소기준보다 늦습니다. 백상헌 임차권등기는 2022.03.07 말소 이력이 있고, 이아민 임차권등기는 2024.04.26 등기된 후순위 임차권입니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 잡힙니다.
② 임차인·점유 — 실제 신고자는 24명, 승계 중복신고는 없음
보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다. 조사상 실제 신고·전입자로 분류되는 인물은 24명이고, 이 중 403호와 직접 연결되는 등기부 임차권은 백상헌, 이아민 2건입니다. 두 임차권 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력 없음 판정입니다.
| 성명 | 호실/범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백상헌 | 건물의전부 | 2018.12.27 / 2018.12.27 | 60,000,000원 | 2022.02.07 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
| 이아민 | 건물 전유부분의 전부 | 2022.04.25 / 2022.03.29 | 90,000,000원 | 2024.04.26 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 / 미상 | 미상 | 2024.09.20 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 2024.08.20 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 / 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 / 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 / 미상 | 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 / 미상 | 미상 | 2024.08.19 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 / 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 아님 |
보증금·확정일자가 확인되지 않는 전입자는 우선변제 범위를 단정하지 않았습니다. 다만 표시된 전입일은 모두 말소기준권리인 2016.01.12 이후입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 28.5%
베스아이퀸 전용 22.87㎡ 안팎의 제공 실거래 표본은 10건입니다. 평균은 145,800,000원, 최저는 130,000,000원, 최고는 288,000,000원입니다. 현재 최저가 41,503,000원은 이 평균의 28.5%로, 가격만 보면 강한 할인 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,147,054원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 40,355,946원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자에게도 40,355,946원만 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,079,644,054원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 3,079,644,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 3,091,870,838원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,336,470원 | 19,570,414원 | 3,100,429,586원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 채권자 배당과 미배당만 달라질 뿐, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 후순위 임차권등기의 말소 가능성보다 실제 점유자와 명도 난도, 그리고 소형 오피스텔 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역, 서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 정보상 베스아이퀸은 11세대, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 제공된 실거래 표본은 130,000,000원에 집중되어 있어, 낙찰 후 매도 전략은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 최저가 41,503,000원의 10%는 4,150,300원입니다. 회차별 최저가 변동 시 보증금도 함께 달라집니다.
- 403호 임차권등기. 백상헌 60,000,000원 임차권등기 말소 이력, 이아민 90,000,000원 후순위 임차권등기를 원본으로 확인하세요.
- 다른 호실 전입자. 201호부터 1005호까지 여러 호실 전입자가 함께 나타납니다. 입찰 대상 403호의 점유관계와 다른 호실 기재를 분리해 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 갑구에 민간임대주택 등기가 있습니다. 매수 후 사용·임대 계획에 영향을 줄 수 있으므로 관련 원본과 말소 여부를 확인하세요.
- 관리비·명도. 소형 오피스텔은 미납 관리비, 실제 점유자 퇴거 협의, 열쇠 인도 일정이 수익률을 흔듭니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 문건을 입찰 전 반드시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 A, 확인은 필수”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 121,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 41,503,000원까지 내려왔고, 실질취득도 41,503,000원으로 잡힙니다. 실거래 평균 145,800,000원 대비 28.5%라 가격 메리트는 강합니다. 다만 임차권등기 이력이 있고, 여러 호실 전입자가 함께 조사되어 있습니다. 권리상 인수액은 0원으로 보되, 실제 입찰은 403호 점유·임차권등기 말소·민간임대주택 표시를 원본으로 확인한 뒤 접근하는 물건입니다.