가격은 34%까지 내려왔지만, 다수 점유 확인이 관건 — 전포동 베스아이 퀸 405호

부산지방법원 2024타경60598. 부산 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 4층 405호 오피스텔입니다. 감정평가상 업무시설로 등재되어 있고, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사된 물건입니다. 감정가 121,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 41,503,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

권리의 출발점은 2016.01.12 설정된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정, 임차권등기, 근저당 일부이전·질권설정 등은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 문제는 “인수”보다 “확인”입니다. 현황조사와 등기부상 임차인이 다수 보이지만, 전입일은 모두 말소기준 이후로 표시되어 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 대신 보증금 미상 점유가 많아 현장 점유관계와 배당요구 여부를 반드시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다

말소기준은 2016.01.12 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로, 이 사건 최저가 41,503,000원과 비교하면 채권액이 압도적으로 큽니다. 이후의 임의경매개시결정과 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후에 등장하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김건호의 임차권등기는 2022.10.14 말소된 내역이 있고, 김유진의 임차권등기는 2024.12.18 등기되어 있으나 전입·확정일자가 모두 말소기준 이후입니다.

② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 24명, 대위·승계 중복 없음

보증기관이나 대위변제 명의로 중복 신고된 항목은 보이지 않아, 아래 인원은 실제 임차인으로 집계합니다. 전입일은 모두 말소기준일 2016.01.12 이후로 표시되어 대항력은 없는 구조입니다. 다만 확정일자·보증금이 미상인 항목이 많아 우선변제와 배당관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 환금성은 따로 봐야 한다

베스아이퀸 최근 실거래 10건 기준 평균은 145,800,000원입니다. 현재 최저가 41,503,000원은 실거래 평균의 28.5%로 가격만 보면 매우 낮습니다. 다만 실거래 표본에는 22.87㎡ 거래가 130,000,000원으로 반복되어 있고, 23.85㎡ 10층 거래 288,000,000원이 함께 섞여 있어 개별 호실·층·상태 확인이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권자 미배당은 3,079,644,054원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 압박 — 유찰돼도 채권자는 대부분 미배당

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생·급배수·소화·승강기·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 405호 실제 점유 확인. 현황조사상 여러 호실 점유자가 함께 표시되어 있으므로, 대상 호실과 실제 점유자를 원본으로 맞춰야 합니다.
• 임차권등기 원본 대조. 김건호 60,000,000원, 김유진 130,000,000원 임차권등기의 말소·소멸 흐름을 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 명도 난도. 인수액 0원이라도 점유자가 있으면 명도 협의와 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 관리비 체납은 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
• 가격 기준. 최저가는 실거래 평균의 28.5%이지만, 재매도 가능성과 임대수요, 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “싸다”보다 “확인 가능한가”가 먼저다

이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 인수형 물건은 아닙니다. 말소기준이 2016.01.12로 앞서 있고, 임차권등기와 점유자 전입일은 모두 그 이후입니다. 그래서 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인으로 집계되는 사람이 24명이고 보증금·확정일자 미상 항목이 많다는 점은 결코 가볍지 않습니다. 권리는 정리되는 구조, 실무는 확인이 많은 구조입니다. 최저가 41,503,000원이라는 숫자만으로 접근하기보다, 405호 점유관계와 임차권등기, 관리비, 재매도 가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 오피스텔입니다.