부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 7층 701호 오피스텔입니다. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 현재 최저가는 51,450,000원까지 내려왔고, 감정가 대비 34.3%입니다. 가격만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 등기와 점유를 같이 보면 단순한 빈집형 물건은 아닙니다.
가장 중요한 기준점은 2016.01.12 접수된 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 임의경매개시결정, 임차권등기, 일부 이전·근질권 등은 매각으로 정리되는 권리 흐름입니다. 다만 민간임대주택등기 표시와 다수 호실 점유관계가 함께 확인되므로, 낙찰 전 원본 서류와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 7층701호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 28.48㎡ · 업무시설(오피스텔), 주거용 이용 탐문 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
권리의 중심은 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로 이 701호 하나의 감정가보다 훨씬 큽니다. 현재 최저가 51,450,000원으로는 집행비용을 제외한 50,123,900원만 근저당권 쪽으로 배당되고, 3,069,876,100원의 미배당이 생깁니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 손실·부족분이지, 낙찰자가 떠안는 인수금은 아닙니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원이어도 명도는 별도 리스크
조사상 이름이 표시된 점유·임차 관계는 23명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 보이지 않습니다. 각 표시의 전입일은 모두 말소기준 2016.01.12 이후로 정리되어 있어 대항력은 없는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 표시가 많아, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유를 반드시 대조해야 합니다.
| 호실 / 범위 | 성명 | 전입·점유 | 확정·보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김찬우 | 2022.12.08 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 204호 | 김소원 | 2022.12.08 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 205호 | 양창희 | 2020.11.25 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 2024.09.20 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 301호 | 박소율 | 2022.12.21 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 302호 | 장다겸 | 2022.02.07 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 2024.08.20 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 303호 | 이건용 | 2019.02.07 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 401호 | 송채은 | 2021.02.15 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 402호 | 김지환 | 2021.10.05 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 403호 | 이아민 | 2022.04.25 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 405호 | 김유진 | 2022.10.18 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 502호 | 서지은 | 2018.01.30 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 601호 | 김영찬 | 2021.08.09 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 603호 | 김장원 | 2022.10.05 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 702호 | 김유정 | 2023.06.05 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 703호 | 김성희 | 2022.03.02 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 802호 | 김해수 | 2018.03.09 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 901호 | 원용희 | 2022.12.13 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 902호 | 박세현 | 2021.06.30 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 905호 | 김보배 | 2023.06.19 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 1003호 | 나지윤 | 2020.11.27 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 2024.08.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 1005호 | 이하민 | 2022.04.13 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 304호 | 이가솔 | 2016.01.20 | 확정 미상 / 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 건물 전유부분 전부 | 김별이 | 2021.02.03 | 확정 2021.02.03 / 80,000,000원 | 2024.08.29 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래 대비 낮지만 표본은 1건
확인된 베스아이퀸 최근 거래는 2024.03 10층, 전용 28.92㎡, 거래가 318,000,000원 1건입니다. 본건의 전용면적은 28.48㎡이고, 현재 최저가 51,450,000원은 이 거래가의 16.2%입니다. 숫자상 할인폭은 큽니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로, 이 금액 하나를 절대 시세로 고정하기보다는 환금성 확인용 기준점으로 사용하는 쪽이 안전합니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 실거래 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 감정가 | 28.48㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 실질취득 | 28.48㎡ | 7 | 51,450,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 50,123,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 3,069,876,100원 |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 신청채권자 청구액은 918,836,829원이나, 배당 시나리오는 채권최고액 3,120,000,000원을 기준으로 계산되어 미배당이 크게 남습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 내려갈수록 미배당만 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 3,069,876,100원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 36,015,000원 | 34,966,730원 | 3,085,033,270원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 25,210,500원 | 24,356,711원 | 3,095,643,289원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자 미배당이 더 커집니다. 그래서 이 사건에서 가격 하락은 권리 인수 증가로 상쇄되는 구조가 아니라, 낙찰자 입장에서는 취득가가 낮아지는 구조입니다. 다만 현장 점유와 명도 비용은 별도로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근입니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며, 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,410,000원/㎡입니다.
- 환금성. 베스아이퀸은 확인 거래가 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 가격은 낮지만 매수층과 환금성은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 실질취득은 최저가 51,450,000원에 인수 0원을 더한 금액으로 봅니다.
- 임차권등기. 김별이 임차권등기는 보증금 80,000,000원이나 말소기준 후순위입니다. 권리상 인수보다 명도 협의 리스크가 핵심입니다.
- 다수 점유. 조사상 23명의 점유·임차 표시가 있으므로, 701호 실제 점유자와 다른 호실 표시가 혼재되어 있지 않은지 원본 서류와 현장을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 2023.03.02 민간임대주택등기가 확인됩니다. 금전 인수액 0원과 별개로 현재 효력, 말소 처리, 사용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납과 공용부분 부담이 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래는 2024.03 거래 1건입니다. 318,000,000원을 유일한 시세로 단정하지 말고, 주변 오피스텔 거래와 임대 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸지만, ‘빈집형 저위험’은 아니다
이 물건은 권리상으로 보면 말소기준이 명확합니다. 2016년 온천장신용협동조합 근저당이 기준이고, 김별이의 주택임차권은 후순위라 매수인 인수로 보지 않습니다. 배당표상 미배당이 3,069,876,100원 남아도 그것이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
그렇다고 쉽게 볼 물건도 아닙니다. 조사상 다수의 점유·임차 표시가 있고, 임차권등기 보증금 80,000,000원이 배당 부족 상태에 놓일 수 있습니다. 최저가 51,450,000원은 실거래 318,000,000원 대비 매우 낮지만, 표본은 1건입니다. 결론은 가격은 매력적, 권리 인수는 0원, 그러나 명도와 환금성은 현장 확인 후 입찰입니다.