세 번 유찰돼도 핵심은 ‘85,000,000원 임차권’이다 — 전포동 베스아이 퀸 702호

부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 7층 702호, 업무시설로 등재되어 있으나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 감정가는 143,000,000원, 현재 최저가는 49,049,000원으로 3회 유찰되어 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 이 사건은 “낮은 최저가”보다 2016년 근저당이 말소기준인지, 그 뒤 임차권등기가 소멸하는지, 현 점유자를 어떻게 확인할지가 먼저입니다.

권리의 뼈대는 명확합니다. 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.08.12 임의경매개시결정과 2025.04.01 김유정 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 특히 김유정 임차권등기는 임차보증금 85,000,000원, 주민등록일자 2023.06.05, 확정일자 2023.05.12로 확인되지만, 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

말소기준권리는 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,120,000,000원으로 이 호수의 감정가보다 훨씬 크고, 현재 회차 최저가 49,049,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대부분이 이 근저당권 배당으로 흡수됩니다. 뒤의 임의경매개시결정과 김유정 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 23명, 보증기관 승계 없음

확인된 임차인·점유자는 23명이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 702호와 직접 연결되는 임차권등기자는 김유정이며, 보증금은 85,000,000원입니다. 나머지 다수 점유자는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 이 사건 입찰에서는 “권리 인수”보다 명도 범위와 실제 점유자 특정을 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 최저가는 낮지만, 표본은 1건뿐

전포동 베스아이퀸의 최근 실거래 표본은 2024.03, 전용 28.92㎡, 10층, 318,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 27.61㎡로 면적이 유사하나, 실거래 표본이 단 1건이므로 이 숫자만으로 현재 가치를 단정하기는 어렵습니다. 그래도 단순 비교상 현재 최저가 49,049,000원은 실거래가의 15.4% 수준입니다.

가격만 놓고 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 사건의 매각대금은 대부분 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자 청구액 918,836,829원에도 크게 못 미칩니다. 그래서 낙찰 뒤 후순위 임차권등기는 소멸하더라도, 실제 점유자와 인도 과정이 길어지면 낮은 최저가의 장점이 비용과 시간으로 희석될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)

현재 회차 매각가 49,049,000원을 가정하면 근저당권 배당 후 미배당은 3,072,233,882원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전포초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물로 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비, 급·배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 11세대 규모로 대단지 아파트형 환금성은 아닙니다. 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회로, 시장에서 가격 저항이 있었던 유형으로 읽힙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 702호 실제 점유 확인. 김유정 임차권등기와 여러 점유자 표기가 함께 있으므로, 702호의 실제 점유자·이사 가능성·열쇠 확보 가능성을 원본으로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 말소 구조 확인. 임차권등기는 말소기준 이후라 소멸 구조이나, 배당요구·인도명령 가능성·점유 상태를 따로 봐야 합니다.
• 가격 기준. 감정가 143,000,000원 대비 현재 최저가 49,049,000원은 낮지만, 최근 실거래 표본이 1건뿐이므로 가격 판단을 과신하지 마세요.
• 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 미납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸다”보다 “비워질 수 있나”

이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 143,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰되어 49,049,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실전 포인트는 단 하나입니다. 85,000,000원 임차권등기와 다수 점유자를 어떻게 정리할 수 있느냐입니다. 권리 구조상 후순위 임차권은 소멸하지만, 명도가 지연되면 시간·비용이 수익률을 깎습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 실행 난도는 높음. 입찰가는 낮아졌지만, 이 사건은 숫자보다 점유 확인이 먼저입니다.