부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 7층 705호, 대상면적 22.87㎡의 오피스텔입니다. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 121,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,503,000원입니다. 숫자만 보면 매력적이지만, 이 사건은 단순한 공실 오피스텔이 아닙니다. 여러 점유 명의와 임차권등기, 민간임대주택등기가 함께 얽혀 있어 권리보다 확인 절차가 더 중요한 물건입니다.
말소기준은 2016.01.12 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 조아인은 대항력 없음으로 단정하면 안 됩니다. 이 1건을 확인하기 전에는 “실질취득이 최저가로 확정된다”고 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 7층705호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 대상면적 22.87㎡ · 11층 건물 중 7층 705호 |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 41,503,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 등재, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 빠르지만, 점유 확인은 남는다
핵심 권리는 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 주택임차권 90,000,000원은 전입신고일 2021.05.31, 확정일자 2021.05.07로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기상 순위로는 매각으로 소멸하는 쪽입니다. 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분은 말소기준 이후, 1건은 미상
확인된 점유 명의는 25건입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고는 없고, 조은주 임차권등기는 조아인 표시변경과 연결됩니다. 보증금이 확인된 항목은 조은주 주택임차권 90,000,000원 1건이며, 전입신고일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 조아인은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 미상으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 부분 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은주 | 전유부분 전부 | 2021.05.31 / 2021.05.07 | 90,000,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
| 조아인 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 싸게 보이는 이유가 있다
베스아이퀸 최근 거래 10건 기준 평균은 145,800,000원입니다. 최저가는 41,503,000원으로 평균 대비 28.5% 수준입니다. 가격만 보면 매우 낮습니다. 그러나 이 물건은 3회 유찰, 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰금액 없음이라는 흐름이 함께 보입니다. 낮은 가격은 기회이기도 하지만, 시장이 점유·명도·환금성 부담을 반영해 신중하게 보는 신호일 수 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 23.85㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 22.87㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 145,800,000원 |
감정가 121,000,000원은 실거래 평균보다 낮고, 현재 최저가 41,503,000원은 실거래 평균의 28.5%입니다. 다만 최근 거래가 130,000,000원 9건과 288,000,000원 1건으로 편차가 크므로, 단순 평균만 보고 공격적으로 들어가기보다는 실제 705호의 점유·상태·임대차를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,503,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,147,054원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 40,355,946원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 3,140,000,000원 중 배당은 40,355,946원에 그치며, 미배당은 3,099,644,054원입니다. 확인된 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 조아인 미상 부분은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 흐름
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 3,099,644,054원 | 아니오 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 3,111,870,838원 | 아니오 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,336,470원 | 19,570,414원 | 3,120,429,586원 | 아니오 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근, 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05. 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가 7,410,000원/㎡, 토지면적 143.2㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래는 있으나 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰금액 없음, 평균 유찰 2.8회로 경매시장에서는 보수적으로 평가되는 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조아인 확인. 전입신고일·보증금·점유 부분을 확인하기 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 705호 특정. 주소는 7층 705호입니다. 조사된 여러 호실 점유 명의와 실제 매각 대상의 점유 상태가 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기. 조은주 주택임차권 90,000,000원은 말소기준 이후이나, 조아인 표시변경 이력과 함께 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2023.03.02 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 제한을 확인하세요.
- 명도비용. 확인된 인수액은 0원이더라도 점유자가 많으면 명도 협의·인도명령·현장 확인 비용이 커질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 C급이 아니라, 확인 난도가 C급이다
이 물건의 가격은 확실히 낮습니다. 감정가 121,000,000원 물건이 41,503,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 145,800,000원과 비교해도 할인폭은 큽니다. 하지만 경매에서 싼 물건은 대개 이유가 있습니다. 여기서는 다수 점유 명의, 조아인 대항력 미상, 조은주 임차권등기와 표시변경, 민간임대주택등기가 그 이유입니다. 결론은 단순합니다. 조아인과 실제 705호 점유가 깨끗하게 정리되면 가격 메리트가 크고, 확인이 안 되면 싸도 위험합니다. 확인 전 공격 입찰보다는 현장·서류 대조 후 보수적인 금액으로 접근해야 할 물건입니다.