부산지방법원 2024타경60598. 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 8층 802호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 원지원 씨이고, 2016년 온천장신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주택임차권등기, 임의경매개시결정, 근저당권 일부이전과 질권 설정 등 여러 기재가 따라오지만, 매각으로 소멸하는 구조라 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그렇다고 “싸다”만 보고 끝낼 수는 없습니다. 조사상 확인되는 점유·신고자가 많고, 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 말소기준일인 2016.01.12 이후 전입으로 정리되지만, 현장 점유와 명도 난이도는 숫자로만 끝나지 않습니다. 이 물건은 권리보다 점유 확인이 실전 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 8층802호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 등재 · 주거용 오피스텔로 이용 중 탐문 · 대상면적 27.61㎡ |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 49,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장 신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 주택임차권등기 김해수의 보증금 85,000,000원은 확인되지만, 주민등록일자와 확정일자가 2018.03.09로 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 보지 않고, 배당에서 회수하지 못하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력은 모두 말소기준 이후로 정리
조사상 확인된 실제 점유·신고자는 23명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김해수의 임차권등기 보증금 85,000,000원은 확인되지만 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
| 성명 | 부분 | 전입 | 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 | 미상 | 미상 | 2024.09.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 2024.08.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 | 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 | 미상 | 미상 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해수 | 건물 전유부분 전부 | 2018.03.09 | 2018.03.09 | 85,000,000원 | 2024.03.22 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만 표본은 1건뿐
베스아이퀸의 최근 실거래 자료는 2024.03 전용 28.92㎡, 10층, 318,000,000원 1건입니다. 대상면적은 27.61㎡로 면적은 맞는 편이지만, 표본이 1건뿐이라 시세 기준으로 단정하기에는 조심해야 합니다. 그래도 현재 최저가 49,049,000원은 그 실거래가의 15.4%에 불과합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 감정가 | 27.61㎡ | 8 | 143,000,000원 |
| 실질취득 | 27.61㎡ | 8 | 49,049,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,882원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 47,766,118원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 온천장신용협동조합에 47,766,118원이 배당되고, 미배당은 3,072,233,882원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
이 물건은 담보채권 규모가 매우 커서 현재 회차는 물론 추가 유찰 시나리오에서도 채권 전액 회수는 어렵습니다. 다만 미배당이 생긴다는 사실이 곧 매수인 인수로 연결되지는 않습니다. 현재 계산상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 3,072,233,882원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 3,086,683,717원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 24,034,010원 | 23,201,398원 | 3,096,798,602원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 대항력 없음으로 정리되더라도, 실제 점유자가 있으면 명도 비용과 시간이 생깁니다. 802호 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김해수 임차권등기 보증금 85,000,000원은 말소기준 이후라 인수 0원으로 계산되지만, 말소 절차와 배당요구 내역은 원본으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.03.02 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 매각 후 임대사업자 지위·의무 승계 여부는 입찰 전 별도 확인 포인트입니다.
- 환금성 보수적으로. 단지 규모 11세대, 최근 실거래 1건, 경매 매각률 0.0% 표시라는 점 때문에 단기 매각 가정은 낮춰 잡아야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 장기 체납 관리비 중 공용부분 부담이 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격”보다 “확인된 점유”가 먼저
현재 최저가 49,049,000원은 감정가 143,000,000원의 34.3%까지 내려온 가격입니다. 인수액도 0원으로 계산되므로 숫자만 보면 상당히 매력적입니다. 하지만 이 물건은 오피스텔이고, 조사상 다수 점유자가 확인되며, 보증금 미상 점유자도 많습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 합격, 권리 인수는 0원. 다만 실제 입찰 전에는 점유·명도·민간임대주택 등기를 확인해야 안전한 물건입니다.