최저가는 시세의 37.4%, 하지만 임차권등기와 다수 점유관계 확인이 먼저 — 전포동 베스아이 퀸 901호

부산지방법원 2024타경60598. 부산 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 9층 901호입니다. 감정평가상 이 건물은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며, 일부 호실은 공동주택(도시형생활주택) 으로 이용 중인 것으로 보고됩니다. 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

핵심은 “원용희 임차권등기 보증금 100,000,000원”을 어떻게 보느냐입니다. 보증금은 최저가보다 크지만, 전입일 2022.12.13과 확정일자 2022.11.23 모두 말소기준일인 2016.01.12 이후입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형으로 보지 않습니다. 낙찰자가 보증금 100,000,000원을 떠안아 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조가 아니라, 현재 회차 기준 실질취득은 54,537,000원으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

말소기준인 온천장신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 3,120,000,000원입니다. 현재 최저가 54,537,000원으로는 집행비용을 빼고 근저당권자에게 53,155,334원만 배당되는 구조라, 배당상 미회수액은 3,066,844,666원으로 크게 남습니다. 그러나 이 미회수액은 경매 절차상 채권자의 미회수 문제일 뿐, 매수인이 그대로 인수하는 금액으로 보지는 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 인수형은 아니지만 확인할 사람이 많다

확인된 점유·임차관계는 23명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 보증금 합산 이슈는 보이지 않습니다. 다만 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 자체를 선순위로 단정할 수 없고 전입일이 말소기준 이후인지를 중심으로 봐야 합니다. 현재 정리 기준으로는 모두 말소기준 이후 전입 또는 후순위 임차권등기라 매수인 인수 0원입니다.

③ 시세 비교 — 가격만 보면 충분히 낮다

베스아이퀸 최근 실거래 10건의 평균은 145,800,000원입니다. 현재 최저가 54,537,000원은 이 평균의 37.4% 수준입니다. 다만 표본 중 288,000,000원 거래 1건이 있어 평균이 위로 끌려 올라가며, 나머지 거래는 130,000,000원에 집중되어 있습니다. 따라서 단순 평균보다 실제 호실 상태·용도·임대관계 확인이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 전포초등학교 남동측 인근, 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일 2016.01.05. 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 2필 일단의 정방형 유사 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 소형 집합건물이고 최근 실거래 10건의 가격 편차가 130,000,000원~288,000,000원으로 큽니다. 단순 평균보다 호실별 용도·층·상태 차이를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 원용희 임차권등기의 보증금 100,000,000원, 전입 2022.12.13, 확정일자 2022.11.23, 배당요구 2024.08.30을 원본과 대조하세요.
• 실제 점유자 확인. 여러 호실의 점유·임차관계가 확인됩니다. 901호의 현재 점유자, 열쇠 인도 가능성, 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 등기되어 있으므로, 매수 후 의무 승계·말소 가능성·등록 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 소형 집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
• 가격 상한. 최저가가 낮아도 실거래 평균 145,800,000원, 반복 거래 130,000,000원, 감정가 159,000,000원을 나눠 보고 보수적으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본 확인 전에는 임차관계와 행정상 의무를 확정하지 마세요.

맺으며 — “싸다”는 맞지만, “쉽다”는 아니다

이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가는 54,537,000원으로 감정가의 34.3%, 실거래 평균의 37.4%에 불과하고, 후순위 임차권등기 구조라 매수인 인수액도 0원으로 정리됩니다. 권리표만 놓고 보면 가격 할인폭은 큽니다.

다만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 민간임대주택등기, 원용희 임차권등기, 여러 호실의 점유·임차관계, 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 언급되는 이용상태가 모두 확인 포인트입니다. 결론은 권리 인수 0원·가격 매력 있음, 그러나 명도·임대등록·실제 점유 확인 없이는 공격 입찰 금지입니다.