부산지방법원 2024타경60598. 부산 부산진구 전포동 ‘베스아이 퀸’ 9층 904호입니다. 감정 이용상태와 명세서 비고상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 1.22억이 3회 유찰되어 최저가는 41,846,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보이지만, 권리분석의 첫 줄은 가격이 아니라 2016.01.12 말소기준권리와 임차인 전입일의 선후관계입니다.
등기상 말소기준은 을구 1번 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 3,120,000,000원이고, 이번 경매 청구금액은 918,836,829원입니다. 현재 최저가 기준 배당으로는 근저당 채권 대부분이 미배당됩니다. 다만 이는 배당표상 채권자 손실 문제이고, 매수인이 그대로 떠안는 금액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 9층904호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(도시형생활주택) · 17.93㎡ · 11층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 원지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
핵심은 2016.01.12 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후의 임의경매개시결정, 주택임차권, 일부이전·질권 관련 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 등기부에는 김현정 씨의 주택임차권등기가 있으나, 전입일 2021.04.07은 말소기준보다 늦고 보증금 80,000,000원도 매수인 인수로 보지 않습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 24명, 대항력 없음으로 정리
확인되는 실제 임차인은 24명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 다만 다수 호실이 함께 조사되어 있고 보증금 미상 점유자가 많으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 반드시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김찬우 | 201호 | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김소원 | 204호 | 2022.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 양창희 | 205호 | 2020.11.25 | 미상 | 미상 | 2024.09.20 | 대항력 없음 |
| 박소율 | 301호 | 2022.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 장다겸 | 302호 | 2022.02.07 | 미상 | 미상 | 2024.08.20 | 대항력 없음 |
| 이건용 | 303호 | 2019.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 송채은 | 401호 | 2021.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 |
| 김지환 | 402호 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이아민 | 403호 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김유진 | 405호 | 2022.10.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 서지은 | 502호 | 2018.01.30 | 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 |
| 김영찬 | 601호 | 2021.08.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김장원 | 603호 | 2022.10.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김별이 | 701호 | 2021.02.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김유정 | 702호 | 2023.06.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김성희 | 703호 | 2022.03.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김해수 | 802호 | 2018.03.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 원용희 | 901호 | 2022.12.13 | 미상 | 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 |
| 박세현 | 902호 | 2021.06.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김보배 | 905호 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 나지윤 | 1003호 | 2020.11.27 | 미상 | 미상 | 2024.08.19 | 대항력 없음 |
| 이하민 | 1005호 | 2022.04.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이가솔 | 304호 | 2016.01.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김현정 | 전유부분 전부 | 2021.04.07 | 2021.03.18 | 80,000,000원 | 2023.10.25 | 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 환금성은 좁게 봐야 한다
같은 건물·동일 면적 기준 확인되는 실거래는 2024.03, 9층, 17.93㎡, 230,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 41,846,000원은 이 실거래가의 18.2% 수준입니다. 다만 표본이 1건뿐이고, 도시형생활주택·소형 주거 상품은 임차 상태, 내부 상태, 명도 난이도에 따라 실제 환금성이 크게 갈립니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 17.93㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 평균 | 17.93㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,153,228원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 40,692,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자에게 40,692,772원만 배당되고, 3,079,307,228원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 전포초등학교 남동측 인근입니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2016.01.05입니다. 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 베스아이퀸은 총 11세대, 동일 면적 실거래 1건이 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회로 나타나며, 소형 주거 상품 특성상 임차·명도 상태가 매각성에 큰 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 24명 중 보증금 미상자가 많습니다. 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역을 호실별로 다시 대조해야 합니다.
- 김현정 임차권등기. 보증금 80,000,000원, 전입 2021.04.07, 확정일자 2021.03.18, 임차권등기 2023.10.25입니다. 말소기준 후순위로 정리되지만 말소 확인이 필요합니다.
- 명도 비용. 인수액은 0원이어도 다수 점유자가 있는 물건은 이사협의·인도명령·강제집행 가능성을 비용으로 반영해야 합니다.
- 미납 관리비. 소형 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 41,846,000원이지만, 실거래 표본은 1건입니다. 내부 상태와 공실 가능성을 반영해 보수적으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “정리 가능한가”가 먼저다
이 물건은 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰되어 41,846,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 실거래 230,000,000원과 비교하면 매우 낮아 보입니다. 하지만 실제 임차인 24명, 보증금 미상 점유자 다수, 주택임차권등기, 근저당 대규모 미배당이 함께 얽혀 있습니다. 권리상 매수인 인수는 0원으로 정리되지만, 실전의 승부처는 점유관계 확인과 명도비용 통제입니다. 결론은 가격은 매력적이나, 확인 난도는 높다입니다.