67,571,000원
67,571,000원
부산지방법원 2024타경60598. 전포동 베스아이 퀸 10층 1005호, 도시형생활주택으로 이용 중으로 보고된 물건입니다. 말소기준은 2016.01.12 온천장신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 이하민 씨의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 “권리 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 안 됩니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 나타나고, 그중 1005호에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 기재돼 있습니다. 전입과 임차권등기는 말소기준 이후라 대항력 인수로 보기는 어렵지만, 실제 점유자 확인과 명도 난도는 입찰 전에 반드시 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 서전로37번길 30, 10층1005호 (전포동, 베스아이 퀸) |
| 물건종류 / 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) · 감정평가상 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택 혼재 건물 |
| 소유자 | 원지원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 918,836,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
핵심은 2016.01.12 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 이후 붙은 경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 이하민 씨의 임차권등기는 보증금 120,000,000원이지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.04.13로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형으로 보이지 않습니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력 인수는 아니지만 확인량이 많다
확인된 점유·임차 관계는 23명입니다. 보증금이 확인되는 주택임차권등기는 이하민 씨 120,000,000원 1건이고, 나머지 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 전입일이 모두 말소기준권리 2016.01.12 이후로 표시되어, 대항력 있는 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다.
| 호실·범위 | 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 201호 | 김찬우 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 204호 | 김소원 | 2022.12.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 205호 | 양창희 | 2020.11.25 / 미상 | 미상 | 2024.09.20 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 301호 | 박소율 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 302호 | 장다겸 | 2022.02.07 / 미상 | 미상 | 2024.08.20 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 303호 | 이건용 | 2019.02.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 304호 | 이가솔 | 2016.01.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 401호 | 송채은 | 2021.02.15 / 미상 | 미상 | 2024.09.10 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 402호 | 김지환 | 2021.10.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 403호 | 이아민 | 2022.04.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 405호 | 김유진 | 2022.10.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 502호 | 서지은 | 2018.01.30 / 미상 | 미상 | 2024.08.28 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 601호 | 김영찬 | 2021.08.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 603호 | 김장원 | 2022.10.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 701호 | 김별이 | 2021.02.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 702호 | 김유정 | 2023.06.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 703호 | 김성희 | 2022.03.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 802호 | 김해수 | 2018.03.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 901호 | 원용희 | 2022.12.13 / 미상 | 미상 | 2024.08.30 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 902호 | 박세현 | 2021.06.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 905호 | 김보배 | 2023.06.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 대항력 없음 우선 미상 승계 없음 |
| 1003호 | 나지윤 | 2020.11.27 / 미상 | 미상 | 2024.08.19 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 건물 전유부분 전부 | 이하민 | 2022.04.13 / 2022.04.04 | 120,000,000원 | 2024.09.26 | 대항력 없음 임차권등기 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 싸지만 표본은 1건뿐이다
베스아이퀸 전용 28.92㎡의 확인 실거래는 2024.03, 10층, 318,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 67,571,000원은 이 실거래의 21.2%입니다. 숫자상 할인폭은 크지만, 실거래 표본이 1건뿐이고 이 물건 자체가 3회 유찰된 상태라 단순 평균 비교만으로 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 28.92㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 평균 | 28.92㎡ | 1건 | 318,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,616,278원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 65,954,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게 65,954,722원이 배당되고, 미배당은 3,054,045,278원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 말소기준 근저당의 부족액이지 매수인 인수금이 아닙니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 3,054,045,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 47,299,700원 | 46,048,305원 | 3,073,951,695원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 33,109,789원 | 32,113,813원 | 3,087,886,187원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포초등학교 남동측 인근, 부근은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 부전역·서면역이 소재해 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물, 사용승인일은 2016.01.05입니다. 위생설비·급배수설비·소화설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 토지는 2필 일단의 정방형에 유사한 평지로, 남측 및 서측 도로와 접합니다.
- 환금성. 전용 28.92㎡ 실거래 1건은 318,000,000원이나, 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·낙찰률 0.0%로 표시되어 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1005호 점유자 확인. 이하민 씨 임차권등기와 실제 점유 상태, 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 인수와 배당 구분. 보증금 120,000,000원이 보이지만 말소기준 이후라 매수인 인수로 보기는 어렵습니다. 다만 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 제한이 표시되어 있으므로 낙찰 후 사용·임대 계획과 충돌하는지 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 문제 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 응찰가 산정. 실거래 표본은 1건뿐입니다. 최저가 67,571,000원만 보고 과감히 올리기보다, 명도비·보유기간·재매각 할인까지 차감해 상한가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·문건접수 내역을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “치울 수 있느냐”가 먼저
이 물건은 가격만 놓고 보면 강합니다. 최저가 67,571,000원은 실거래 318,000,000원의 21.2%입니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 경매에서 낮은 숫자는 늘 이유를 확인해야 합니다. 이 사건의 이유는 다수 점유자, 주택임차권등기, 민간임대주택 등기, 3회 유찰이라는 운영 리스크입니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 매력적, 하지만 명도와 용도 확인 전에는 공격 입찰 금지. 이 물건은 싸게 받는 게임이 아니라, 받은 뒤 문제를 실제로 정리할 수 있는지 따지는 물건입니다.