부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동, 현칭 “품에안은” 건물의 3층 304호 오피스텔입니다. 감정평가상 이 건물은 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있고, 해당 오피스텔 부분은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 한 차례 유찰되어 감정가 1.44억에서 1.008억으로 내려왔습니다. 그러나 현재 회차 배당을 놓고 보면 매각대금 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 2,277,411,200원의 미배당이 남습니다. 매수인이 이 미배당을 인수하는 구조는 아니지만, 그만큼 경매가 채권 회수 압박 속에서 진행되는 물건이라는 점은 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 3층304호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 29.89㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2019.08.21 설정 당시 채권최고액은 2,376,000,000원, 근저당권자는 구덕신용협동조합입니다. 이후 2020.03.17 채무자가 주식회사제이비개발로 계약인수되었고, 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 매수인 입장에서는 말소기준 이후 경매개시결정 등은 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 20명, 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사와 문건접수 내역상 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 20명이 확인됩니다. 다만 모두 전입일이 말소기준권리인 2019.08.21 이후로 정리되어 있어, 제공된 내역 기준으로는 대항력 없음으로 분류됩니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 보증금 규모는 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근철 | 202호 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황석현 | 204호 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전민송 | 301호 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| SUTA KATKANOK | 303호 | 2023.04.20 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤소영 | 401호 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김도협 | 402호 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강소미 | 404호 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송혜지 | 501호 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이부영 | 504호 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전원주 | 602호 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 신은호 | 603호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유선 | 604호 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정상민 | 701호 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한지우 | 702호 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박창영 | 704호 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현영 | 801호 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박용헌 | 804호 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송현익 | 901호 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이지호 | 1001호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서용원 | 1003호 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 후 근저당 미배당은 2,277,411,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근, 현칭 품에안은오피스텔입니다.
- 주위환경. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며 제반입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생설비, 급·배수시설, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 주차타워설비 등이 확인됩니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유 확인. 현황조사상 여러 호실 임차인이 확인되므로, 대상 호실인 304호의 실제 점유자·열쇠·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 원본 대조. 전입은 말소기준 이후이나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 최우선변제와 배당요구 여부를 원본으로 맞춰야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 갑구의 민간임대주택 등기가 실제 낙찰 후 이용·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 최근 실거래가가 없고 매각률 0.0%로 제시됩니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실제 임대수요와 재매도 가능성을 따져야 합니다.
- 관리비·주차타워 비용. 오피스텔은 공용관리비, 장기수선성 비용, 기계식 주차 유지비 부담이 생길 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서를 직접 확인하고 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 팔릴 가격이다
이 사건의 권리 구조는 겉으로 보면 단순합니다. 말소기준은 2019.08.21 근저당이고, 임차인 전입은 모두 그 이후라 제공된 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 소형 오피스텔, 보증금 미상 점유자 다수, 민간임대주택 등기, 낮은 환금성 지표가 겹쳐 있습니다. 권리는 통과, 가격은 보수. 감정가 대비 70%라는 숫자보다, 실제 점유·임대·재매도 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 낮게 잡는 물건입니다.