수원지방법원 2024타경54333. 화성시 정남면 고지리의 토지 542㎡와 철근콘크리트조 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 당시 건물은 단독주택 형태의 다가구 4가구 주택으로 이용 중이었고, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 820,355,800원이지만 네 차례 유찰되어 최저매각가는 196,967,000원까지 내려왔습니다. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%, 즉 39,393,400원입니다. 이 금액은 임차보증금이 아닌 입찰보증금입니다.

권리관계의 기준점은 2017년 10월 26일 안양중부새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 7명의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인수 위험이 없다는 것과 점유자가 없어 명도가 쉽다는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017.10.26. 접수된 안양중부새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당권입니다. 2019년 김애자의 근저당권, 2024년 경매개시결정과 박용관의 주택임차권은 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2020년 남양주시 압류와 2023년 삼성카드 가압류는 각각 해제되어 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 7명 모두 후순위, 보증금은 1명만 확인

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인은 7명입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 확인된 임차보증금은 박용관의 10,000,000원뿐이며, 나머지 6명의 보증금과 확정일자는 명확하지 않습니다. 남미희와 박용관은 배당요구 사실이 확인됩니다.

박용관은 2018.08.22. 임대차계약을 체결하고 2018.08.28. 전입·점유·확정일자를 갖춘 뒤, 2024.05.13. 보증금 10,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기 범위는 1층과 2층 일부를 합친 101호 약 42.9㎡입니다. 다만 전입·확정일자가 말소기준권리보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.

③ 가격 구조 — 24%는 ‘감정가 대비’ 수치일 뿐

현재 최저가는 196,967,000원으로 감정가 820,355,800원의 약 24.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 196,967,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 사건은 단독주택·다가구·토지가 결합된 비표준 물건이고, 임차인 7명의 명도 문제도 있어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,967,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당 배당에 투입됩니다. 총 채권액 1,067,901,462원 중 채권자 배당액은 193,409,462원이며, 미배당액은 874,492,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 정남119안전센터 북동측 인근으로, 임야지대 안에 농지·단독주택·공장용지가 이어지는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차간격과 운행횟수를 고려한 대중교통 편의도는 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 이용. 현황은 단독주택 형태의 다가구 4가구 주택이며, 기본 위생·급배수·공동현관 출입통제·CCTV·LPG 난방·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 면적 542㎡, 지목 대, 보전관리지역이며 공시지가는 198,700원/㎡입니다. 토지 형상은 사다리형, 지세는 완경사입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역 및 2023.11.20.~2028.11.19. 토지거래계약 허가구역입니다.
• 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 물건이 아니라 단독주택·다가구·토지가 결합되어 있고, 대중교통 편의도와 다수 임차인 명도까지 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금 구분. 현재 필요한 39,393,400원은 최저가의 20%인 입찰보증금입니다. 임차보증금으로 계산하지 마세요.
• 임차보증금 대조. 확인된 보증금은 박용관 10,000,000원뿐입니다. 나머지 6명의 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 다가구 4가구 이용상태와 임차인 7명의 관계, 실제 점유 호실, 공실 여부 및 세대별 퇴거 가능 시점을 확인하세요.
• 명도비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 여러 점유자와의 이사 협의, 인도명령 및 집행비용이 발생할 수 있습니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 현장에서 대조하세요.
• 토지거래 허가구역. 지정기간이 2028.11.19.까지로 기재되어 있으므로 이용 목적과 취득 절차에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
• 채권자 변경 확인. 말소기준 근저당권의 이전 및 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부·배당표·채권계산서를 대조하세요.
• 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 건물 상태·수선비·임대수익·명도비용을 합산해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 현장을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가와 실질취득액도 196,967,000원으로 같습니다.

그러나 다가구주택에 실제 임차인 7명이 확인되며, 박용관의 보증금 10,000,000원을 제외한 6명의 보증금과 계약조건은 명확하지 않습니다. 이들은 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 승계되지는 않지만, 점유와 명도 부담까지 사라지는 것은 아닙니다. 여기에 4회 유찰, 대중교통 불편, 토지거래계약 허가구역, 단독주택·토지 특유의 낮은 표준화까지 겹칩니다.

권리상 인수는 0원, 입찰보증금은 39,393,400원, 확인된 임차보증금은 10,000,000원. 세 금액을 혼동하지 않는 것이 첫 번째입니다. 두 번째는 감정가 대비 24%라는 표면적 할인보다 실제 점유와 수선·명도·환금 비용을 먼저 계산하는 것입니다. 이 물건은 권리 인수보다 현장조사와 가격 검증이 승부처입니다.