부산지방법원 2024타경61119. 금정구 부곡동 현칭 ‘품에안은’ 6층 603호, 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이비개발, 말소기준은 2019년 8월 21일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 신청채권 청구액은 2,062,308,389원입니다.
이 물건의 첫인상은 단순합니다. 현재 최저가는 59,500,000원이고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 내부를 보면 단순 매수형 아파트가 아닙니다. 건물 전체가 오피스텔 20개호와 다세대주택 16세대로 구성된 형태이고, 여러 호실에 실제 점유자가 확인됩니다. 특히 603호의 신은호도 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경61119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 동현로16번길 88, 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설이나 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이비개발 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕 신용협동조합 / 2,062,308,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지·건물 메모 | 준주거지역 · 대지 289.6㎡ · 공시지가 2,701,000원/㎡ · 사용승인일 2019.08.08 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2020.03.17 채무자가 주식회사제이비개발로 변경됐고, 2025.10.23 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 정리되는 흐름입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 점유자 20명, 보증기관 승계 신고 없음
확인된 점유자는 실제 임차인 기준 20명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 볼 항목은 없으므로 보증금 합산 문제는 없지만, 보증금이 확인되지 않는 점유자가 많아 배당과 최우선변제 여부는 보수적으로 봐야 합니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 202호 | 이근철 | 2023.04.17 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 204호 | 황석현 | 2019.12.09 | 2024.09.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 301호 | 전민송 | 2020.11.20 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 303호 | SUTA KATKANOK | 2023.04.20 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 401호 | 윤소영 | 2019.09.19 | 2024.08.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 402호 | 김도협 | 2023.11.08 | 2024.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 404호 | 강소미 | 2019.10.14 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 501호 | 송혜지 | 2021.09.10 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 504호 | 이부영 | 2021.10.25 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 602호 | 전원주 | 2020.12.07 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 603호 | 신은호 | 2023.03.31 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 604호 | 강유선 | 2022.07.25 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 701호 | 정상민 | 2020.02.07 | 2024.09.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 702호 | 한지우 | 2024.03.04 | 2024.09.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 704호 | 박창영 | 2023.04.03 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 801호 | 이현영 | 2022.05.30 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 804호 | 박용헌 | 2021.08.17 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 901호 | 송현익 | 2019.09.02 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 1001호 | 이지호 | 2019.09.23 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 1003호 | 서용원 | 2020.01.22 | 2024.10.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
위 점유자들은 모두 전입일이 2019.08.21 말소기준 이후라 대항력은 없는 구조로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 경우가 많으므로, “인수 없음”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 특히 603호 신은호는 대상 호실 점유자로 표시되어 있어 명도·인도 협의까지 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,471,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,376,000,000원 | 58,029,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 2,317,971,000원 |
현재 회차 최저가 기준으로 근저당권자에게 58,029,000원이 배당되고, 2,317,971,000원의 미배당이 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부곡4동 행정복지센터 북서측 인근의 현칭 ‘품에안은오피스텔’로, 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 온천장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방·주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 용도는 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 603호 점유 확인. 신은호의 점유 상태, 실제 거주 여부, 인도 가능성, 이사 협의 비용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 대조. 대항력은 없는 구조지만 보증금이 확인되지 않아 최우선변제 가능성과 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있어 관할 행정 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔·다세대 혼합 건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 기준은 59,500,000원이지만, 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 감정가 할인율만으로 안전마진을 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 603호 점유자의 전입도 말소기준 이후입니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 건물은 다수 점유자가 확인되는 주거용 오피스텔이고, 보증금·확정일자 확인이 필요한 항목이 많습니다. 결론은 간단합니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·임대관계 확인 전에는 보수적으로 봐야 하는 C급 실전형 물건입니다.