최저가는 70%까지 내려왔지만, 임대흔적이 많은 다세대 — 품에안은 901호

부산지방법원 2024타경61119. 부산 금정구 부곡동 동현로16번길 88, 9층 901호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대가 함께 있는 구조이며, 이 물건은 현칭 “품에안은” 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 것으로 표시됩니다. 감정가는 182,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 127,400,000원입니다.

권리의 중심은 2019.08.21 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 특히 901호 관련 임차권등기 송현익의 전입일은 2019.09.02로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 126,000,000원은 매수인이 떠안는 구조가 아니라 배당절차에서 문제 되는 후순위 권리로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 확인 포인트는 임대주택 등기

말소기준권리는 2019.08.21 을구 1번 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후이고, 주택임차권등기도 2024.11.25 접수된 후순위 권리입니다. 매각으로 소멸하는 흐름이므로 배당에서 부족액이 크게 남더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

② 임차인·점유자 표 — 본건 핵심은 송현익 임차권등기

조사상 나타난 점유자와 임차권 신고는 모두 실제 사람 명의이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 표시는 없습니다. 본건 901호에서 금액이 확인되는 핵심 권리는 송현익 주택임차권입니다. 다만 이 전입일은 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수로 보지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)

현재 최저가 기준 신청채권자 회수액은 124,816,400원이고, 미배당은 2,251,183,600원입니다. 이 미배당은 채권자 손실로 남는 성격이지, 매수인 인수액으로 넘어오는 구조가 아닙니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 싸다는 말보다 ‘실질취득과 리스크’

이 물건은 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로 “낙찰가가 내려가도 보증금 때문에 실질취득이 고정되는” 구조는 아닙니다. 현재 기준 실질취득은 127,400,000원이고, 2회 유찰 시에는 89,180,000원, 3회 유찰 시에는 62,425,999원으로 내려갑니다. 다만 실거래 비교값이 주어지지 않았기 때문에 최저가만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 소재 “부곡4동 행정복지센터” 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 “온천장역”이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보시설·소화전설비·승강기설비·도시가스 개별난방설비·주차타워설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 54m 이하, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 대지 289.6㎡, 공시지가 2,701,000원/㎡입니다.
• 환금성. 단지명은 품에안은, 총 16세대, 사용승인일은 2019.08.08입니다. 다세대 16세대 규모라 대단지 아파트처럼 환금성이 넓은 물건은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 901호 점유 확인. 송현익 임차권등기는 전유부분 전부로 표시되고 보증금은 126,000,000원입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간, 임대사업자 지위, 낙찰 후 말소·승계 가능성을 관할기관과 원본서류로 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자 확인. 여러 호실 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 본건 외 호실 정보가 섞여 보일 수 있으므로 901호에 영향을 주는 점유만 분리해야 합니다.
• 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있습니다. 입찰 전 관리주체 확인이 필요합니다.
• 가격 판단. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 “싸다”고 단정하지 말고, 다세대·오피스텔 혼합건물의 거래성, 임대흔적, 명도비용을 함께 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 직접 확인하고, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 점검하세요.

맺으며 — 인수 0원은 장점, 그러나 ‘단순 물건’은 아니다

이 사건의 결론은 명확합니다. 대항력 있는 임차보증금 인수는 없고, 현재 회차 실질취득액은 127,400,000원입니다. 송현익의 보증금 126,000,000원도 전입일이 말소기준 이후라 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 여기까지는 권리상 장점입니다.

하지만 점유자 흔적이 많고, 민간임대주택 등기가 있으며, 16세대 규모의 다세대 물건이라는 점에서 환금성과 사후처리는 보수적으로 봐야 합니다. 권리금액 인수 0원, 실무 리스크는 별도 확인. 이 물건은 최저가 숫자보다 점유·임대주택 등기·명도 가능성 확인이 입찰의 승부처입니다.