부산지방법원 2024타경67155. 부산진구 개금동 고원아파트 제5동 제2층 제202호입니다. 현재 등기상 소유자는 강봉기와 주식회사신성파트너스가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현존 근저당이나 압류는 없고, 2024.12.26. 주식회사 신성파트너스의 강제경매개시결정이 이 경매에서 제시된 말소기준입니다. 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 담보권 인수액은 배당모델에서 0원입니다.
그런데 이 사건은 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음이라고 적혀 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있고, 대지권 목적인 토지에 대한 공유지분 등기는 되어 있다고 기재되어 있습니다. 또한 목록 2·3은 지분매각으로 표시되어 있어, 응찰 전 매각대상과 토지지분의 대응관계를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 엄광로62번길 61, 5동 2층202호 (개금동,고원아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.67㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 제5동 내 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 1986.03.05 |
| 소유자 | 강봉기 2분의 1 · 주식회사신성파트너스 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 26,068,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 대지권 확인이 먼저
현재 등기부에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않습니다. 1986년 부산직할시 근저당권은 2000.06.16. 해지로 이미 말소됐고, 2023년 강제경매개시결정 역시 2024.06.21. 말소됐습니다. 이 사건에서는 2024.12.26. 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체는 하락 추세
고원아파트 동일 평형 표본의 거래 12건 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 7건이며, 평균 거래가는 51,857,142원입니다. 현재 최저매각가 26,068,000원은 이 최근 평균의 50.3%입니다. 최신 거래는 2026.02. 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.57㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 42.57㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 42.57㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 42.57㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2025.08 | 41.67㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.07 | 41.67㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.05 | 42.57㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 7건 | 51,857,142원 |
전체 12건 평균은 54,500,000원이지만 가격 판단에는 더 최근인 12개월 평균 51,857,142원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 10.9% 하락한 흐름입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 절반 수준이라는 할인폭은 분명하지만, 과거 고가 거래만 보고 기대 매도가를 높게 잡아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,068,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 869,224원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 신성파트너스 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,198,776원 |
신청채권자의 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 결과입니다. 따라서 25,198,776원의 소유자 잔여는 실제 확정 배당액이 아니라 제공된 배당 가정에 따른 계산값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인제대학교 부산백병원 남동측 인근 고원아파트 단지 내 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 단지. 고원아파트는 7동 325세대이며 사용승인일은 1986.03.05입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 토지. 경사지대 내 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 공로에 접합니다.
- 규제. 개금동 산54-4 및 가야동 산64-11은 제2종일반주거지역이며 상대보호구역·준보전산지 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 개금동 산54-4 외 9필지 소재로 되어 있으나 현황은 개금동 산54-4 및 가야동 산64-11에 소재합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기·유무 불명이라는 기재와 토지 공유지분 등기의 관계를 등기부·매각목록으로 직접 대조하세요.
- 지분매각 범위 확인. 일괄매각이면서 목록 2·3은 지분매각으로 기재되어 있으므로 실제 취득 범위를 반드시 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인으로 확인된 자는 없지만 임대관계는 미상이고 내부확인이 되지 않았습니다. 전입세대·점유자를 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못해 외부관찰·탐문·유사물건을 기초로 평가됐습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 10.9% 낮습니다. 전체 평균 54,500,000원보다 최근 12개월 평균 51,857,142원을 우선해 가격 상한을 잡는 편이 데이터에 부합합니다.
- 배당표 과신 금지. 신청채권액이 미상이라 신청채권자 배당이 계산에서 제외되어 있습니다. 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저
현재 최저매각가 26,068,000원은 최근 12개월 실거래 평균 51,857,142원의 50.3%이고 최신 거래 65,000,000원보다도 크게 낮습니다. 세 차례 유찰된 만큼 가격만 놓고 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 이 사건의 결론은 가격 하나로 끝나지 않습니다. 대지권 미등기·유무 불명, 일부 목록의 지분매각, 내부 미확인과 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 게다가 최근 시장은 이전 구간보다 10.9% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “가격은 매력적이지만 취득대상과 점유관계를 원본으로 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 사건”으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
