부산지방법원 2024타경67155. 부산진구 개금동 고원아파트 제5동 제2층 제202호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 단지는 1986.03.05 사용승인, 325세대 규모입니다. 현재 최저매각가는 53,200,000원으로 감정가 76,000,000원에서 한 차례 내려온 가격입니다.
다만 이 사건은 “아파트니까 단순하다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 매각 조건에 일괄매각, 목록 2,3 지분매각, 대지권 미등기가 붙어 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있지만, 대지권 유무는 알 수 없다고 되어 있고, 대지권 목적 토지의 공유지분 등기는 되어 있는 것을 전제로 평가되었습니다. 즉 입찰 전에는 건물만 볼 것이 아니라 대지권·토지 공유지분·매각 대상 지분을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 엄광로62번길 61, 5동 2층202호 (개금동,고원아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 41.67㎡ · 제5동 제2층 제202호 |
| 소유자 | 강봉기 2분의 1, 주식회사신성파트너스 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 표시 청구금액 | 주식회사 신성파트너스 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 현재 부담보다 ‘대지권·점유 확인’이 더 중요하다
등기 흐름만 보면 오래된 근저당은 2000.06.16 해지로 말소되었고, 과거 2023타경51092 강제경매개시결정도 2024.06.21 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매개시결정은 2024.12.26 접수된 주식회사 신성파트너스의 강제경매입니다. 배당표상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 평균보다 낮긴 하지만, 안전마진은 얇다
고원아파트 유사면적 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 39,000,000원부터 73,000,000원까지 벌어져 있고, 평균은 54,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 42.57㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 42.57㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 42.57㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 42.57㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2025.08 | 41.67㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2025.07 | 41.67㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.05 | 42.57㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.01 | 41.67㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2024.10 | 42.57㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2024.10 | 42.57㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.09 | 41.67㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2024.07 | 42.57㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 54,500,000원 |
현재 최저가 53,200,000원은 실거래 평균 54,500,000원의 97.6%입니다. 평균보다 낮기는 하지만, 경매 취득 과정의 확인비용·명도·관리비·내부상태·대지권 미등기 리스크를 감안하면 “뚜렷하게 싸다”고 보기 어렵습니다. 감정가 76,000,000원은 실거래 최고가 73,000,000원보다도 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,357,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산직할시 | - | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 강봉기 | - | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사 신성파트너스 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,842,400원 |
현재 회차 최저가 기준 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제·관리비 등은 실제 배당과 취득비용을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 “인제대학교 부산백병원” 남동측 인근 고원아파트 단지 내 물건입니다.
- 주위환경. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 제5동 내 제2층 제202호입니다. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 경사지대 내 조성된 부정형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중이고, 북측으로 공로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 준보전산지 등이 기재되어 있으며 공시지가 기준은 1,067,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 유사면적 거래는 12건 확인되지만, 거래가격 범위가 39,000,000원~73,000,000원으로 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 되어 있습니다. 토지 공유지분 등기와 매각대상 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위. 일괄매각이면서 목록 2,3은 지분매각입니다. 낙찰 후 취득하는 지분과 이용관계가 명확한지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 폐문으로 내부확인이 불가능했습니다. 실제 점유자·전입·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 53,200,000원은 실거래 평균 54,500,000원의 97.6%입니다. 권리·현장 확인 리스크를 반영하면 평균가 근처 입찰은 보수적으로 봐야 합니다.
- 내부상태. 내부구조 및 이용상황은 관련공부·외부관찰·탐문조사·인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정해 평가되었습니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각조건·감정평가·실거래 수치를 바탕으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·토지 관련 서류 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “확인할 서류가 많은 물건”
이 사건은 임차보증금 인수형처럼 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 고정되는 구조는 아닙니다. 배당표상 매수인 인수금액은 0원이고, 현재 실질취득 기준은 53,200,000원입니다. 그러나 이 금액은 실거래 평균 54,500,000원과 거의 붙어 있어 가격 메리트가 두껍지 않습니다.
결론은 분명합니다. 이 물건의 승부처는 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”가 아니라, 대지권 미등기와 지분매각 범위를 확인한 뒤에도 53,200,000원에 살 이유가 남는가입니다. 서류가 깨끗하게 정리되고 점유·관리비·내부상태가 확인될 때에만 검토할 수 있는, 가격보다 확인 리스크가 앞서는 물건입니다.