부산지방법원 2025타경29. 부산 영도구 동삼동 소재 현칭 화신한바다빌라 10동 지하층 101호입니다. 용도는 다세대주택이고, 감정평가상 이용상태도 다세대주택입니다. 감정가 6,000만원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,400,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 이 물건은 대단지 아파트형 안전물건이 아니라 지하층·소규모 4세대·자연녹지지역 조건을 함께 봐야 하는 환금성 점검형 물건입니다.
권리상 말소기준은 2023.08.25. 양산기장축산업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 삼성카드, 롯데카드, 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 배당표는 현재 회차 매각가 2,940만원으로도 선순위 배당이 대부분을 소진해, 신청채권자에게는 배당이 없는 구조로 산정되어 있습니다. 즉 “최저가가 낮다”는 사실만으로 낙찰가치가 생기는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경29 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼로108번길 23-7, 10동 지하층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 49.96㎡ · 지하층 제101호 |
| 소유자 | 김정숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산기장축산업협동조합 / 14,983,352원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
임차인 없음. 현재 제공된 임차인 신고 내역은 없으므로 보증금 인수형 물건으로 보지는 않습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 직접 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 미상 점유자가 확인될 경우에는 대항력 단정이 아니라 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 판정 | 입찰자가 볼 포인트 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 임차인 없음 | 배당표상 매수인 인수액 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유·전입 여부 확인 필요 |
| 승계 위험 | 해당 없음 | 보증기관 대위·승계 중복신고 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 35,500,000원 | 8,970,800원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이귀순 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 동삼동새마을금고 | 32,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 동삼동새마을금고 | 3,500,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 양산기장축산업협동조합 | 18,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 신명희 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 | 19,974,432원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 | 10,231,779원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 | 21,537,174원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 330,743,385원 중 배당총액은 28,470,800원, 미배당은 302,272,585원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 동삼초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 소규모 아파트단지, 학교, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물 중 지하층 제101호입니다. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 북동하향 완경사지 내 사다리형 토지로, 남동측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 용도지역은 자연녹지지역이고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 영도화신한바다빌라10동은 총 4세대, 사용승인일은 1989.09.19입니다. 소규모·노후·지하층 요소가 겹치므로 일반 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 우편물, 관리상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸 흐름이나, 배당표상 선순위 배당 구조가 복잡하므로 등기부 말소·이전 내역을 원본으로 대조하세요.
- 지하층 상태. 습기, 누수, 채광, 환기, 곰팡이, 난방 배관 상태는 실사용성과 재매각성에 직접 영향을 줍니다.
- 소규모 빌라 환금성. 총 4세대 규모라 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매도 가능 가격을 우선해야 합니다.
- 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 수선비, 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%”만으로는 부족하다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 29,400,000원입니다. 감정가 6,000만원의 49%까지 내려왔으니 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 현재 회차 배당 구조는 채권총액 대비 미배당이 302,272,585원으로 매우 크고, 신청채권자도 배당으로 충족되지 않는 구조입니다. 여기에 지하층, 총 4세대 소규모 빌라, 1989년 사용승인, 임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다. 권리는 원본 대조, 가격은 환금성 기준으로 재산정. 이 두 가지를 통과하지 못하면 단순 저가 입찰로 접근하기 어려운 물건입니다.
