부산지방법원 2025타경326. 부산진구 부전동 쥬디스태화백화점본관 지하1층 30호, 감정평가상 이용상태는 판매시설이고 상호는 어패럴헌터입니다. 겉으로 가장 먼저 보이는 장점은 가격입니다. 감정가 456,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 223,440,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하1층 상가입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 “싸다”고 결론 내리기보다, 실질취득 223,440,000원에 해당 점포를 다시 팔거나 임대할 수 있는지가 핵심입니다.
권리 쪽은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2019.11.20 농협은행주식회사 근저당권입니다. 임차인 백건형 (어패럴 헌터)의 전입은 2021.02.22로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리 인수가 아니라, 지하 상가의 환금성과 영업 수요입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 694, 지하1층30호 (부전동, 쥬디스태화백화점본관) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 지하1층 30호 · 판매시설(상호: 어패럴헌터) |
| 소유자 | 하현 (2019.11.20 거래가 530,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 223,440,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 283,601,607원 |
| 임차인 / 인수 | 실제 임차인 1명 · 매수인 인수 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2019.11.20 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국민은행 가압류, 국 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2018.04.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권은 2019.11.20 해지로 말소된 흐름이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백건형(어패럴 헌터) | 지하1층30호 | 2021.02.22 | 20,000,000원 / 1,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인의 전입일은 2021.02.22이고 말소기준권리는 2019.11.20입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 보지 않습니다. 보증금 20,000,000원과 월세 1,900,000원이 확인되지만, 이 보증금을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 회차별 숫자 — 내려갈수록 채권자 미배당이 커진다
현재 회차의 최저가는 223,440,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 매각대금 대부분이 농협은행 근저당권 배당으로 소진되고 후순위 채권에는 미배당이 크게 남습니다. 이는 매수인의 직접 인수액은 아니지만, 이 물건이 이미 감정가 절반 수준까지 내려온 배경을 보여주는 숫자입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 223,440,000원 | 219,511,840원 | 554,577,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,408,000원 | 153,418,288원 | 620,670,693원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 109,485,600원 | 107,152,802원 | 666,936,179원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 223,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,928,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 219,511,840원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 370,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 103,288,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 223,440,000원 가정 배당입니다. 채권총액 774,088,981원 중 채권자 배당은 219,511,840원, 미배당은 554,577,141원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·상가성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남동측 인근, 각종 판매시설·근린생활시설·업무시설이 혼재하는 도심지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 도시철도 1·2호선 서면역 및 시내버스 정류장이 있습니다. 지하1층은 서면지하상가와 계단 및 에스컬레이터로 직접 진출입 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 지하1층 30호, 사용승인일은 1983.04.28입니다. 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시장(태화백화점)이며 공시지가는 42,460,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 서면 중심 상권 접근성은 장점입니다. 다만 지하층 개별 점포는 아파트처럼 표준화된 수요가 아니므로 임대료 1,900,000원과 보증금 20,000,000원의 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 백건형(어패럴 헌터)의 전입은 2021.02.22로 말소기준 2019.11.20 이후입니다. 인수 보증금으로 보지 않습니다.
- 실질취득가. 매수인 인수 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 223,440,000원입니다. 이 금액을 기준으로 임대수익과 재매각 가능성을 계산해야 합니다.
- 영업 확인. 본건은 판매시설입니다. 상호, 실제 영업 여부, 점포 위치, 동선, 에스컬레이터 접근성, 주변 공실을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 상가 집합건물은 관리비 체납, 공용부분 부담, 관리단 운영 상태가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당은 현재 최저가와 제공된 채권액 기준입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목은 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 상가”는 다른 말이다
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 임차인이므로 대항력 인수는 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 권리만 놓고 보면 큰 폭탄은 보이지 않습니다. 그러나 최종 판단은 권리가 아니라 실질취득 223,440,000원짜리 지하 판매시설을 어떻게 운용·회수할 것인가에 달려 있습니다. 서면역과 지하상가 접근성은 장점, 2회 유찰과 지하 개별 점포라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다. 권리는 합격, 환금성은 현장 확인 후 결정 — 이 물건의 결론입니다.