수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근의 통칭 오산렉스빌 2층 202호입니다. 감정가 97,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,303,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 남는 권리와 점유입니다. 말소기준은 2019.03.26. 왕정빈 근저당으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 을구 1번 우리은행 근저당 2,847,600,000원은 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 표시됩니다. 이 금액을 확인하지 않으면 “1,630만원 입찰”이 아니라 수십억 원대 선순위 권리를 떠안을 수 있는 입찰이 됩니다.
또 하나 중요한 점은 점유자입니다. 현황조사에는 여러 호수의 점유자가 보이지만, 이 물건은 2층 202호만을 대상으로 봐야 합니다. 대상 호수 기준 임차인은 장혜선 1명입니다. 장혜선은 2015.02.22. 전입, 2021.09.07. 확정일자, 2024.05.01. 배당요구가 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않아, 배당으로 얼마가 해소되고 얼마가 매수인에게 남는지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.6㎡ · 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 16,303,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 권리는 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,847,600,000원이고, 데이터상 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 표시됩니다. 따라서 배당표상 일부 금액이 우리은행에 배당된다고 해서 이 선순위 권리가 당연히 깨끗하게 소멸한다고 보면 안 됩니다.
② 202호 임차인 — 보증금 미상이어서 결론을 닫을 수 없다
대상 물건인 202호 기준으로 확인되는 임차인은 장혜선 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않는 점이 핵심입니다. 보증금 규모를 모르면 배당으로 해결될 금액과 낙찰자에게 남을 금액을 계산할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장혜선 | 202호 | 2015.02.22 | 2021.09.07 | 2024.05.01 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 | 미상 |
202호 외 다른 호수의 점유자 신고는 이 물건의 직접 점유자로 보지 않았습니다. 이 리포트의 임차인 판단은 대상 호수인 202호에 한정합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 검토액으로 봐야 한다
오산렉스빌은 112세대, 2013.03.22. 사용승인 단지입니다. 전용 28.6㎡의 최근 실거래 12건 평균은 87,460,833원, 최저는 71,100,000원, 최고는 97,000,000원입니다. 현재 최저가 16,303,000원은 실거래 평균의 18.6%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 인수와 보증금 미상 위험을 제외한 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 2023.12 | 28.6㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,460,833원 |
④ 예상배당표 (매각가 16,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,454원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 15,609,546원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 남권민 | 70,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당 | 325,650,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 10,505,484,486원 중 예상배당은 15,609,546원, 미배당은 10,489,874,940원입니다. 이 표는 현재가 가정의 배당 흐름이며, 선순위 권리의 인수 여부를 소멸로 단정하는 표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근에 위치하는 통칭 오산렉스빌입니다.
- 주위환경. 각종 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대로 주거의 쾌적성 및 편익성은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상물건까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려하면 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 전용 28.6㎡ 실거래는 71,100,000원~97,000,000원 범위입니다. 다만 이 사건은 권리 인수 확인 전에는 일반 실거래와 단순 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 원본 확인. 우리은행 근저당 2,847,600,000원이 데이터상 선순위 인수로 표시됩니다. 말소 여부, 피담보채무 잔액, 배당 후 잔존 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 202호 보증금 확인. 장혜선 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금 규모와 배당가능액을 모르면 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 든솔신용협동조합 근저당 확인. 피담보채권이 없다는 계산서 제출 기재가 있으나, 실제 말소 또는 배당절차상 처리를 확인해야 합니다.
- 관계인 의심 점검. 신승환과 남권민은 등기부상 권리자와 임차인 명단에 함께 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 배제하지 말고 원본과 점유관계를 대조해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 최저가 16,303,000원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 시세 비교 기준은 실질취득 검토액입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서, 배당요구서, 계산서 제출 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 1,630만원짜리 물건이 아니라 ‘인수 확인 물건’
이 사건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 97,000,000원짜리 아파트가 16,303,000원까지 떨어졌고, 실거래 평균 대비 18.6%라는 지표도 눈에 띕니다. 그러나 권리표를 열면 결론은 달라집니다. 을구 1번 우리은행 근저당 2,847,600,000원이 선순위 인수로 표시되어 있고, 대상 호수인 202호에는 대항력 있는 임차인 장혜선의 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 나온 아파트”가 아니라 선순위 인수와 임차보증금을 확인해야만 입찰 가능 여부가 열리는 고위험 물건입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 보류가 정석입니다.