부산지방법원 2025타경975. 부산진구 부전동 ‘서면퀸즈더블유에디션’ 15층 1505호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 134,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,660,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기 흐름의 중심은 2021.07.21 우리은행 근저당입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 전입자 오종원 씨도 이 날짜보다 늦게 전입해 대항력으로 매수인을 압박하는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 “권리상 인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 최근 실거래 평균 107,800,000원 대비 실질취득 65,660,000원은 분명 낮지만, 동일 표본의 최근 거래가 79,000,000원~138,000,000원으로 넓게 흩어집니다. 또한 국세·지방세 압류가 확인되고 현재 회차 기준 미배당이 153,671,724원으로 큽니다. 가격은 매력적이지만, 소형 오피스텔의 매도 가능성과 세금·관리비 확인을 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경975 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 384-13 서면퀸즈더블유에디션 15층 1505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 이응수 (2021.07.14 증여 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 249,228,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 전입자는 대항력 없음
말소기준은 2021.07.21 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 이후 현대카드, 삼성카드, 롯데카드, 해창트레이딩, 밀양 농업협동조합, 신한카드, 하나캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단, 국, 부산진구의 압류, 그리고 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오종원 | 1505호 | 2024.05.16 | 미상 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 해당 없음 | 말소기준권리 2021.07.21 이후 전입. 보증금은 미상입니다. |
보증금이 확인되지 않은 점유자라면 원칙적으로 더 조심해야 하지만, 이 건은 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 권리관계상 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조가 아니라, 실질취득 = 낙찰가 + 인수 0원으로 보는 물건입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 확인되지 않으므로 실제 임차인은 1명으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 싸 보이는 근거는 ‘최저가’가 아니라 실질취득 65,660,000원
이 물건은 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로, 시세 비교 기준은 현재 최저가와 같은 실질취득 65,660,000원입니다. 동일 단지·유사 면적 실거래 표본은 총 5건이고 평균은 107,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 28.32㎡ | 7 | 94,000,000원 |
| 2026.01 | 28.32㎡ | 17 | 79,000,000원 |
| 2025.11 | 27.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 27.95㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 2023.05 | 27.95㎡ | 17 | 138,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 107,800,000원 |
실질취득 65,660,000원은 실거래 평균의 60.9%입니다. 가격만 놓고 보면 할인폭은 분명 큽니다. 다만 최근 2025~2026년 거래는 79,000,000원, 90,000,000원, 94,000,000원으로 2023년 고가 거래와 차이가 큽니다. 단순 평균만 보고 넉넉한 차익을 기대하기보다, 최신 거래 하단과 비교해 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 | 매각가의 2.4% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 64,078,120원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 70,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대카드주식회사 | 9,072,963원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,509,664원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,852,489원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 해창트레이딩 | 5,180,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 밀양 농업협동조합 | 12,902,687원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,162,211원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 13번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 11,669,830원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 기준 채권 총액 217,749,844원 중 배당 예상액은 64,078,120원, 미배당은 153,671,724원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 계속 커진다
| 구분 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 153,671,724원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 173,015,160원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 186,555,566원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 부산도시공사 남측 인근입니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 부암역이 인근에 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 1505호이며, 위생설비·급배수설비·승강기설비·무인공동현관시스템·도시가스설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 확인되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 서면퀸즈W에디션은 2018.04.13 사용승인, 38세대 규모입니다. 거래 표본은 있으나 세대수가 작고 거래가 편차가 커서 보수적 매도가격 설정이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 대항력 있는 보증금 인수형이 아니므로 현재 실질취득은 65,660,000원입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 전입자 명도. 오종원 씨는 대항력 없는 전입자로 정리되지만 실제 점유 상태, 이사 협의, 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국세·지방세 압류가 있고, 오피스텔은 관리비 체납 확인이 중요합니다. 공용부분 체납 관리비는 낙찰 후 부담 문제가 생길 수 있습니다.
- 배당 원본 대조. 말소등기 이력이 있는 선순위 근저당 항목과 예상배당 계산이 함께 보이므로, 등기부·매각물건명세서·채권계산서·배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 환금가 보수 산정. 평균 107,800,000원만 보지 말고 최근 79,000,000원·90,000,000원·94,000,000원 거래를 기준으로 보수적인 출구가격을 잡아야 합니다.
맺으며 — 가격은 좋지만, ‘작은 오피스텔의 출구’가 승부처
이 사건의 장점은 명확합니다. 전입자는 있으나 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 실질취득 65,660,000원은 실거래 평균 107,800,000원 대비 60.9%로 낮습니다. 다만 오피스텔은 싸게 낙찰받는 것만큼 다시 팔 수 있는 가격이 중요합니다. 38세대 규모, 거래가 편차, 세금 압류, 큰 미배당을 함께 감안하면 결론은 “권리상 진입은 가능, 환금성은 보수적으로”입니다.
