부산지방법원 2025타경1053. 부산 중구 중앙동4가 ‘일동미라주더마린’ 11층 1112호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 업무시설 오피스텔이고, 감정평가상 현황은 주거용오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 박시영 씨가 2022.01.21 소유권이전을 받으면서 설정한 주식회사신한은행 근저당권 92,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
다만 현재 매각가를 기준으로 신한은행 배당은 63,115,760원에 그쳐 채권최고액 기준 29,284,240원의 미배당이 생깁니다. 이 미배당은 말소되는 근저당의 부족분이지 매수인이 승계하는 돈이 아닙니다. 따라서 이 사건의 실질취득금액은 최저매각가 64,680,000원으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 11층1112호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용오피스텔 · 20층건 내 11층 1112호 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 사용승인일 2021.11.19 |
| 소유자 | 박시영 (2022.01.21 소유권이전, 거래가 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 76,280,721원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 말소기준은 2022.01.21 접수된 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권이고, 같은 날 소유권이전과 함께 설정된 권리입니다. 2025.03.26 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 최저가가 곧 실질취득
현재 회차는 2회 유찰 상태이고 최저매각가는 64,680,000원, 감정가 대비 49%입니다. 임차인 보증금이나 별도 인수액이 없으므로, 이 가격으로 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득금액은 64,680,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 64,680,000원 | 63,115,760원 | 29,284,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,276,000원 | 44,061,032원 | 48,338,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,693,199원 | 30,722,721원 | 61,677,279원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건에서 그 부족분이 매수인 인수액으로 바뀌지는 않습니다. 따라서 가격 판단은 최저가 64,680,000원 자체가 이 물건을 취득하는 실질 금액이라는 전제에서 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,564,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 92,400,000원 | 63,115,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 64,680,000원 기준으로 집행비용을 제외한 금액이 신한은행에 배당되고, 채권최고액 기준 29,284,240원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동4가, 부산도시철도 1호선 중앙역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 중앙역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 20층건 내 11층 1112호이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 주차타워설비, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지는 평지 사다리형, 서측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하며, 공시지가는 3,602,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 임차인 인수액이 없으므로 최저가 64,680,000원이 실질취득금액입니다. 채권자 미배당 29,284,240원은 매수인이 떠안는 돈이 아닙니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 오피스텔은 관리비 체납 여부와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 주차타워 확인. 설비내역에 주차타워설비가 포함되어 있으므로 차량 이용 편의와 실제 사용 조건을 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설 오피스텔, 현황 주거용오피스텔입니다. 실거주·임대 목적에 맞는 이용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 최종 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현장은 확인”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 2022.01.21 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 64,680,000원에 낙찰된다면 실질취득금액도 64,680,000원으로 정리됩니다. 다만 물건은 오피스텔이고 현황은 주거용오피스텔입니다. 감정가 132,000,000원 대비 49%라는 숫자는 매력적이지만, 최종 판단은 중앙역 인근 수요, 내부 상태, 점유 이전, 관리비와 주차타워 편의까지 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리는 합격, 가격은 실사 후 결정이 이 물건의 결론입니다.
