부산지방법원 2025타경1497. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔 18층 1808호입니다. 감정평가상 이용상태는 숙박시설(일반숙박시설)이고, 등기부상 소유자는 황규태 씨입니다. 2020.06.24 소유권이전과 동시에 부산은행 근저당 128,700,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.05 국민은행 가압류 146,853,143원, 2025.04.14 부산은행의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
따라서 등기 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 산정되지 않습니다. 문제는 권리의 복잡성이 아니라 숙박시설이라는 용도와 임대관계 미상입니다. 주거용 아파트처럼 단순 실거주·전세 수요만으로 판단하기 어렵고, 실제 점유자·운영 방식·객실 사용관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동6가 3-2 커넥트부산호텔 18층1808호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 숙박시설(일반숙박시설)로 이용 중 |
| 소유자 | 황규태 (2020.06.24 소유권이전, 거래가액 188,784,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 97,969,591원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.24 부산은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 들어온 국민은행 가압류와 부산은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어, 등기상 권리 인수 부담은 낮습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰
현재 최저매각가는 75,950,000원입니다. 감정가 155,000,000원 대비 49%까지 낮아진 상태라 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 다만 숙박시설은 주거용 물건보다 매수층과 운영 리스크가 다르므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 곧바로 “싸다”고 결론 내리기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 75,950,000원 | 74,182,900원 | 201,370,243원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 53,165,000원 | 51,808,030원 | 223,745,113원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 37,215,500원 | 36,145,621원 | 239,407,522원 |
현재 회차에서는 매각대금 75,950,000원 중 집행비용 1,767,100원을 제외한 74,182,900원이 부산은행 근저당에 배당됩니다. 부산은행 청구액 97,969,591원도 전액 만족하지 못하고, 후순위 국민은행 가압류는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당은 배당 구조의 문제이지, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 128,700,000원 | 74,182,900원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 146,853,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·최우선변제는 미반영 기준입니다. 현재 회차 기준 채권 총액 275,553,143원 중 74,182,900원이 배당되고, 미배당은 201,370,243원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국립수산물품질관리원 부산지원 북측 인근의 커넥트부산호텔 18층 1808호입니다. 주위는 상업업무시설, 항만시설, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 중앙역과 남포역이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 숙박시설(일반숙박시설)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 18층 1808호이며, 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 냉난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 숙박시설 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다. 동측 광대로, 남측 약 15미터 내외, 서측 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 4,489,000원/㎡, 토지면적은 696.5㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 실질취득은 최저가 75,950,000원 + 인수 0원 = 75,950,000원으로 봅니다.
- 점유 확인. 숙박시설로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 객실 운영 형태, 사용계약 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2020.06.24 부산은행 근저당 128,700,000원입니다. 이후 국민은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 부산은행도 청구액 97,969,591원 전액을 회수하지 못합니다. 후순위 국민은행 가압류는 배당이 없습니다.
- 비용 확인. 숙박시설은 관리비, 운영비, 공용부분 부담, 인도 절차가 주거용 물건과 다를 수 있습니다. 입찰 전 관리·운영 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 숙박시설답게
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 이후 권리는 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설로 이용 중인 커넥트부산호텔 18층 1808호입니다. 따라서 “권리 깨끗 + 유찰 2회”만으로 결론을 내리기보다, 실제 점유·운영·임대관계와 숙박시설의 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 합격, 현장 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 바로 그 균형입니다.
