부산지방법원 2025타경1541. 부산광역시 중구 중앙동4가 일동미라주더마린 2층 206호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리 구조는 단순합니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.03.18 접수된 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권이고, 그 뒤에 붙은 임의경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 인수 권리는 보이지 않습니다.
가격은 감정가 106,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 74,200,000원입니다. 임차인 인수액이 없으므로 이 사건의 실질취득 기준은 “최저가 + 인수”가 아니라 사실상 낙찰가 그 자체입니다. 즉 현재 회차에서는 74,200,000원이 판단의 중심이고, 이후 더 유찰되더라도 미배당 채권은 생길 수 있지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1541 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층건 내 2층 206호 |
| 사용승인일 | 2021.11.19 |
| 소유자 | 김규남 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 65,997,555원 |
| 말소기준 | 2022.03.18 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 70,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 부산은행 근저당권입니다. 2022.03.18 접수된 을구 1번 근저당권이 기준이고, 2025.04.17 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁 이력은 2022.02.08 신탁재산 귀속으로 정리된 이력이며, 이후 지분 이전을 거쳐 김규남으로 소유관계가 표시됩니다.
② 임차인·점유 체크 — 인수 임차인은 없다
임차인 없음. 별도 임차인 신고 내역이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 전 현장 점유와 인도 가능성은 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 실질취득 7,420만원
현재 최저가는 감정가 106,000,000원의 70%인 74,200,000원입니다. 보증금 승계형 물건이 아니므로 낙찰가가 곧 실질취득 기준입니다. 회차가 더 내려가면 부산은행 채권에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족분입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 74,200,000원 | 70,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 19,794,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 35,096,444원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,735,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 70,400,000원 | 70,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,064,400원 |
현재 최저가 74,200,000원 기준으로 주식회사부산은행 근저당권은 채권최고액 70,400,000원 전액 배당되는 구조입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동4가 부산도시철도1호선 중앙역 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 1호선 중앙역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층건 내 2층 206호이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보시설, 주차타워설비, 공동현관기, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 포함되고, 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 업무시설 부지 등으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 최저가 74,200,000원입니다.
- 점유 확인. 임차인 권리 인수는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비. 오피스텔은 관리비 체납 여부가 실무 비용에 영향을 줄 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 회차별 배당 부족. 2회·3회 유찰 시 미배당이 커지지만, 이 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 용도 확인. 본건은 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 가정하지 말고 오피스텔 수요와 임대 가능성을 따로 봐야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 확인은 현장”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2022.03.18 부산은행 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수액도 없어 현재 회차의 실질취득은 74,200,000원으로 계산하면 됩니다. 다만 이 물건은 오피스텔이고 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 현장 확인 후 가격 결정. 점유·관리비·환금성을 확인한 뒤 7,420만원이라는 현재 최저가가 충분한지 판단해야 합니다.
