부산지방법원 2025타경1602. 사건 용도표시는 ‘대지’이고, 등기사항은 집합건물이며 감정평가상 본 호실은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 김정란은 2021년 4월 9일 매매를 원인으로 거래가액 157,000,000원에 취득했고, 2022년 8월 25일 소유권이전과 같은 날 주식회사부산은행의 채권최고액 110,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 2025년 1월 23일 대구신용보증재단의 50,000,000원 가압류, 2025년 4월 21일 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 “토지에 관한 금지사항 별도등기는 인수될 수 있음”이 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 별도등기에서 발생할 수 있는 비금전적 인수 위험은 반드시 분리해서 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 등기는 소멸, 별도등기는 별개

확인된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태도 확인하지 못했습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 있다고 단정할 수는 없지만, 입찰 직전 실제 점유관계 재확인은 필요합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 ‘직접 비교’는 금물

같은 이름의 부산오션시티푸르지오 거래자료에는 최근 12개월 12건, 평균 395,041,666원, 최신 거래 385,000,000원이 잡혀 있습니다. 하지만 대상 기준면적은 23.33㎡인 반면 제시된 실거래 표본은 84.80㎡~84.91㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 54,194,000원이 최근 12개월 평균의 13.7%라는 계산값만으로 ‘시세 대비 86.3% 싸다’고 해석하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)

총 채권액 160,000,000원 중 예상배당은 52,818,508원이고, 미배당액은 107,181,492원입니다. 이 미배당액 자체는 매각으로 소멸하는 근저당·가압류의 부족분으로서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지 금지사항 별도등기 인수 가능성은 이 금액 계산과 별개의 위험입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 부산해사고등학교 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·숙박시설·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 공부상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인하지 못했습니다. 위탁관리 업체는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북측·서측·남측으로 폭 약 15미터 내외, 동측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당하고, 역사문화환경보존지역과 가축사육제한구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재 3회 유찰로 같은 단지 경매 평균 1.9회를 넘었습니다. 생활숙박시설 이용상태이고 본건과 맞는 면적의 실거래 비교자료도 없어, 매도 시 수요와 적정가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 별도등기 원문 확인. “토지에 관한 금지사항 별도등기는 인수될 수 있음”의 구체적 권리 내용과 낙찰 후 효력을 최우선으로 확인해야 합니다.
• ‘감정가 34.3%’만 보고 가격 판단 금지. 최근 실거래 표본은 본건 기준면적 23.33㎡와 맞지 않으므로, 54,194,000원을 곧바로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 점유관계 재확인. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 현장 내부도 확인하지 못했습니다. 전입·점유 및 인도 가능성을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 이용조건 점검. 본건은 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 조사됐으므로 실제 이용과 처분 가능성을 해당 용도 기준으로 검토해야 합니다.
• 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰로 단지 평균 1.9회를 웃돕니다. 권리 제한, 용도, 수요, 내부상태 미확인 등이 응찰 기피에 영향을 주는지 현장에서 점검해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 위험 구분. 채권 미배당액 107,181,492원은 배당 부족액이고 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 토지 별도등기 위험은 별도로 남습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리 제한이다

표면 숫자만 보면 감정가 158,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 54,194,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 부산은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원이지만, 토지에 관한 금지사항 별도등기가 인수될 수 있다는 명시가 남아 있습니다. 게다가 감정상 생활숙박시설이고, 제시된 실거래는 본건 23.33㎡와 맞지 않는 84㎡대 표본이라 현재 가격이 실제 시장가보다 저렴한지 확인되지 않습니다. 권리 제한 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 별도등기 원문과 실제 점유·이용상태 확인이 먼저입니다.