부산지방법원 2025타경1602. 부산 영도구 동삼동 부산오션시티푸르지오숙박시설 11층 1113호입니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2022년 8월 25일 김정란 씨가 거래가 157,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사부산은행의 근저당권 110,000,000원이 설정되었습니다. 이 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
숫자만 보면 1회 유찰로 최저가가 110,600,000원까지 내려와 감정가의 70%입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 문구가 하나 있습니다. 매각물건명세서상 토지에 관한 금지사항 별도등기는 인수될 수 있음입니다. 금액으로 잡힌 임차인 인수는 없지만, 토지 관련 제한 문구는 입찰 전 원본으로 반드시 확인해야 할 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오숙박시설 11층 1113호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물(생활숙박시설) · 대상면적 23.33㎡ · 지상 20층 중 11층 1113호 |
| 소유자 | 김정란 (2022.08.25. 거래가 157,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 100,882,437원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 단 토지 문구 확인
임차인 없음. 임차인 보증금, 대항력, 우선변제, 승계 이슈는 확인되지 않습니다. 주식회사부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에 토지에 관한 금지사항 별도등기는 인수될 수 있다는 문구가 있어, 권리상 완전 무위험 물건으로 보기는 어렵습니다.
② 참고 실거래 — 같은 면적 시세로 단정하지 말 것
부산오션시티푸르지오의 최근 실거래 12건은 아래와 같습니다. 다만 이 물건의 대상면적은 23.33㎡인데, 표본 거래는 84.8㎡대로 확인됩니다. 따라서 아래 평균 395,916,666원을 이 호실의 직접 시세로 적용하면 안 됩니다. 이 표는 단지 거래 분위기와 가격대 참고용입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 31 | 427,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 30 | 415,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 44 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 33 | 363,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 395,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 160,000,000원 중 108,251,600원이 배당되고, 미배당은 51,748,400원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 토지 별도등기 문구는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 부산해사고등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 숙박시설, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 11층 1113호이며 사용승인일은 2022.04.28입니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 해당하고, 북측·서측·남측은 폭 약 15m 내외, 동측은 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 관리. 본건에 관하여 위탁관리하는 업체는 없는 것으로 조사되었습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 110,600,000원 | 108,251,600원 | 51,748,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 77,420,000원 | 75,626,440원 | 84,373,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 107,181,492원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 승부처는 단순히 더 낮은 가격이 아니라, 생활숙박시설의 환금성과 토지 별도등기 인수 가능 문구를 감당할 수 있는지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 매각물건명세서의 토지에 관한 금지사항 별도등기 문구를 등기부 원본과 대조하세요.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 숙박시설(생활숙박시설)로 조사된 물건입니다. 사용·임대·환금성 기준을 별도로 보세요.
- 내부 상태. 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 점유와 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 시세 비교. 최근 실거래 12건은 84.8㎡대 표본입니다. 대상면적 23.33㎡와 맞지 않으므로 직접 비교는 피하세요.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 대구신용보증재단 가압류는 배당을 받지 못하고, 부산은행 근저당에도 일부 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “생활숙박시설 리스크”가 먼저다
이 물건은 임차인 인수나 선순위 보증금 같은 전형적인 권리 함정은 보이지 않습니다. 말소기준도 명확합니다. 하지만 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 생활숙박시설로 조사된 물건이고, 토지에 관한 금지사항 별도등기가 인수될 수 있다는 문구가 있습니다. 여기에 최근 실거래 표본도 이 호실과 면적이 맞지 않습니다. 따라서 권리금액은 가볍지만, 용도·환금성·토지 제한 확인이 무거운 물건입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 접근하기보다는, 원본 확인 후 보수적으로 입찰가를 정하는 쪽이 맞습니다.