부산지방법원 2025타경1664. 부산 금정구 구서동 ‘구서협성엠파이어’ 101동 402호, 전용 84.9844㎡ 아파트입니다. 감정가 420,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 294,000,000원, 감정가의 70%입니다. 신청채권자는 농협은행 주식회사이고 청구액은 249,528,364원입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2018.10.29. 주식회사부산은행 근저당권으로 정리되어 있고, 그 이후의 농협은행 근저당권들과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 낙찰자가 별도로 떠안을 보증금은 없습니다. 다만 예상배당상 총 채권액 552,000,000원 대비 배당액은 289,084,000원에 그쳐, 미배당 262,916,000원이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 183-2 구서협성엠파이어 4층101-402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9844㎡ · 29층 건물 중 4층 101-402호 |
| 소유자 | 이숙섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 294,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 249,528,364원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 낙찰자가 인수할 임대차보증금은 없습니다. 말소기준은 2018.10.29. 주식회사부산은행 근저당권이고, 이후 등기된 농협은행주식회사 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2013.07.25. 설정된 주식회사하나은행 근저당권은 2018.10.29. 해지 말소 기재가 있습니다.
| 구분 | 인원 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 평균의 75.1%
구서협성엠파이어 동일 면적대 최근 실거래는 12건입니다. 최저 거래가는 340,000,000원, 최고 거래가는 420,000,000원, 평균은 391,333,333원입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 평균의 75.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.98㎡ | 24 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 27 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 28 | 393,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 15 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 25 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 13 | 379,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 23 | 415,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 391,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,916,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 73,084,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 552,000,000원 중 예상배당은 289,084,000원입니다. 미배당은 262,916,000원이며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 294,000,000원 | 289,084,000원 | 262,916,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 349,881,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 410,756,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 소재 부산도시철도1호선 두실역 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 부근은 주상복합, 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 두실역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 4층 101-402호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 대로1류 접합, 공시지가 3,969,000원/㎡입니다.
- 단지. 구서협성엠파이어는 299세대, 2013.04.01 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 294,000,000원은 실거래 평균 391,333,333원의 75.1%입니다.
- 저층 보정. 본건은 4층이고, 실거래 표본에는 24층·27층·28층·29층 거래가 포함되어 있습니다.
- 내부 확인. 평가상 내부 확인이 어려웠으므로 수리비·점유상태·관리상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있어 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당 구조. 미배당 262,916,000원이 발생하는 구조입니다. 매수인 인수는 0원이지만 채권관계가 두꺼운 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단
이 사건의 핵심은 임차인 인수가 아니라 가격과 내부 상태입니다. 현재 최저가 294,000,000원은 실거래 평균 391,333,333원 대비 75.1%라 수치상 여지는 있습니다. 그러나 본건은 4층이고, 내부 확인이 어려웠다는 평가상 한계가 있습니다. 권리 구조만 보면 인수 0원의 단순형이지만, 입찰가는 수리비·관리비·점유상태 확인을 반영해 보수적으로 정해야 합니다.
