⚠️ 인수 8,894,990,454원+ 📉 5회 유찰 🏚️ 실질취득 8,911,293,454원 👥 선순위 전입 쟁점 12명
16,303,000원
수원지방법원 2024타경62334. 오산역 동측 인근의 통칭 렉스빌, 전용 28.6㎡ 아파트 302호입니다. 최저매각가는 5회 유찰로 16,303,000원까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 “감정가 9,700만원짜리를 1,630만원에 살 수 있나?”라는 착시가 생깁니다. 그러나 등기 흐름을 보면 결론은 정반대입니다. 말소기준은 2019.03.26. 을구 4번 왕정빈 근저당권이고, 그보다 앞선 을구 1번 우리은행 근저당권과 을구 2번 든솔신용협동조합 근저당권은 매각으로 정리되는 권리가 아니라 매수인이 떠안을 수 있는 선순위 권리로 보아야 합니다.
여기에 이봉순 임차권등기는 보증금 63,000,000원 중 현재 회차 배당 예상액이 15,609,546원에 그쳐, 부족분 47,390,454원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 이 사건은 “최저가가 낮은 경매”가 아니라, 낙찰가 외부에 큰 권리가 붙어 있는 권리인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 28.6㎡ · 통칭 오산렉스빌 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 16,303,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.26. 을구 4번 근저당권 · 왕정빈 · 채권최고액 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 88.47억이 있다
이 사건의 가장 큰 함정은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 을구 1번 우리은행 근저당권 2,847,600,000원과 을구 2번 든솔신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 말소기준권리 이전 권리로 분류됩니다. 따라서 예상배당표에서 이들 권리의 배당액이 0원으로 보이더라도, 그 부족분을 단순 소멸로 처리하면 안 됩니다. 배당이 안 되는 것과 매수인이 인수하지 않는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 기재 16명, 선순위 전입 쟁점 12명
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 명단으로 보아야 할 기재가 16명 있습니다. 이 중 전입일이 말소기준보다 앞서는 선순위 전입 쟁점은 12명이고, 그중 이봉순을 제외한 11명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 금액을 알 수 없는 점유자는 보증금 인수액을 숫자로 확정할 수 없지만, 선순위 전입이라는 점 자체는 입찰가를 낮추는 핵심 리스크입니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장혜선 | 202호 | 2015.02.22 | 미상 | 2024.05.01 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 이수진 | 308호 | 2018.07.30 | 미상 | 미확인 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 박종명 | 3층 311호 | 2013.12.23 | 미상 | 미확인 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 신승환 | 401호 | 2021.05.10 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 승계 아님 등기부상 가압류 채권자와 동일 성명 |
| 안수정 | 406호 | 2016.01.08 | 미상 | 2024.04.25 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 김진호 | 413호 | 2018.02.02 | 미상 | 2024.06.17 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 임수연 | 503호 | 2013.04.12 | 미상 | 2024.05.09 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 우일희 | 507호 | 2016.07.20 | 미상 | 2024.05.02 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 박지혜 | 507호 | 2020.05.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 승계 아님 보증금 미상 |
| 박시윤 | 510호 | 2017.10.27 | 미상 | 미확인 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 남권민 | 511호 | 2021.09.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 승계 아님 보증금 미상 |
| 최은애 | 516호 | 2019.01.25 | 미상 | 2024.04.24 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 박성현 | 615호 | 2016.09.26 | 미상 | 미확인 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 강동훈 | 707호 | 2013.06.17 | 미상 | 2024.04.25 | 선순위 전입 승계 아님 보증금·확정일자 미상 |
| 이채동 | 715호 | 2021.03.08 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 승계 아님 보증금 미상 |
| 이봉순 | 건물의 전부 | 2013.07.18 | 63,000,000원 | 2022.05.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 확정일자 2015.07.16 · 부족분 47,390,454원 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
오산렉스빌 전용 28.6㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 87,460,833원입니다. 현재 최저가 16,303,000원만 보면 평균 시세의 18.6%로 낮아 보이지만, 이 사건은 선순위 권리 인수형입니다. 따라서 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 8,911,293,454원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.6㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.07 | 28.6㎡ | 6 | 97,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 28.6㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2024.08 | 28.6㎡ | 2 | 93,200,000원 |
| 2024.05 | 28.6㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 28.6㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 71,100,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 6 | 80,110,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 2 | 80,010,000원 |
| 2024.03 | 28.6㎡ | 5 | 80,110,000원 |
| 2023.12 | 28.6㎡ | 6 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 87,460,833원 |
실거래 범위는 71,100,000원~97,000,000원입니다. 그런데 선순위 근저당과 임차권 잔액을 넣은 실질취득은 8,911,293,454원입니다. 이는 실거래 평균의 10,188.9%로, 일반적인 매매 시세와 비교해 입찰 메리트가 아니라 권리상 중대한 회피 사유에 가깝습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,303,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 693,454원 | - |
| 1. 임차인 이봉순 보증금 | 63,000,000원 | 15,609,546원 | 47,390,454원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 0원 | 2,847,600,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 | 6,000,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 | 325,650,000원 | 0원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 이봉순 보증금 일부에 배당되고, 이봉순 부족분 47,390,454원이 남습니다. 선순위 근저당권 2건은 말소기준 전 권리로 별도 인수 리스크에 반영했습니다. 당해세·최우선변제·미상 보증금은 확정 금액에 더하지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 본질은 거의 같다
| 회차 | 낙찰 기준가 | 이봉순 인수 | 선순위 근저당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 16,303,000원 | 47,390,454원 | 8,847,600,000원 | 8,911,293,454원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11,412,100원 | 52,193,318원 | 8,847,600,000원 | 8,911,205,418원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 7,988,469원 | 55,555,323원 | 8,847,600,000원 | 8,911,143,792원 |
대항력 있는 이봉순 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘어납니다. 그래서 이봉순 임차권만 놓아도 낙찰가+인수액은 거의 보증금 수준으로 고정됩니다. 더 중요한 것은 여기에 선순위 근저당 8,847,600,000원이 붙는다는 점입니다. 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 여전히 89.11억대에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근, 주위는 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물, 도시가스 난방설비·승강기·화재탐지설비·소화설비·지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 3,247,000원/㎡, 토지면적 1,342.2㎡, 남측으로 노폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 환금성. 오산렉스빌은 112세대, 사용승인일 2013.03.22, 동일 면적 실거래 12건 평균 87,460,833원입니다. 다만 이 경매의 실질취득은 시세와 전혀 맞지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 말소 여부. 을구 1번 우리은행 2,847,600,000원과 을구 2번 든솔신용협동조합 6,000,000,000원이 실제로 말소·소멸 처리되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 든솔신용협동조합 계산서. 피담보채권이 없다는 계산서가 있다는 사정만으로 자동 말소를 전제하면 위험합니다. 등기 말소 또는 법원 판단의 최종 상태가 핵심입니다.
- 이봉순 임차권. 보증금 63,000,000원, 확정일자 2015.07.16, 현재 회차 예상 부족분 47,390,454원입니다. 낙찰가가 내려가면 부족분은 더 커집니다.
- 미상 선전입 점유자. 보증금·확정일자 미상 점유자가 다수입니다. 인수액 산정에 넣지 못한 숨은 부담이 남아 있을 수 있습니다.
- 신승환 관계 확인. 임차인 신승환은 등기부상 가압류 채권자와 동일 성명으로 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 여부 확인이 필요합니다.
- 시세 기준 착오 금지. 최저가 16,303,000원은 시세 비교 기준이 아닙니다. 이 사건의 비교 기준은 최소 실질취득 8,911,293,454원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·배당요구 종기 및 말소 예정 권리를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “떠안는다”
이 물건은 최저가만 보면 1,630만원대 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 말소기준보다 앞선 선순위 근저당권 2건이 합계 8,847,600,000원, 이봉순 임차권 미배당이 47,390,454원입니다. 현재 회차 실질취득은 최소 8,911,293,454원으로, 실거래 평균 87,460,833원과 비교할 수 없는 수준입니다. 다섯 번 유찰됐다는 사실은 가격 기회가 아니라, 시장이 이 권리구조를 회피하고 있다는 신호로 읽어야 합니다. 최저가 착시 금지, 선순위 인수 확인 전 입찰 보류. 이 사건의 결론입니다.