부산지방법원 2025타경1879. 부산진구 전포동 에메랄드홈 101동 14층 1403호 아파트입니다. 감정가 339,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 237,300,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 실거래 평균이 353,166,666원으로 제시되어 있어, 가격만 보면 현재 회차는 시세 대비 67.2%의 할인 구간입니다.
권리의 기준점은 2006년 우리은행 근저당입니다. 이후 압류와 후순위 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 단, 감정 참고사항상 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, “임차인 없음”으로 단정하기보다 매각물건명세서·현황조사 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 876-4 에메랄드홈 101동 14층1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 83.47㎡ · 지하6층 지상28층 중 14층 |
| 소유자 | 이상일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 161,534,245원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2006.09.12. 우리은행 근저당권입니다. 갑구의 압류들과 을구 후순위 근저당, 2025.05.22. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 정리됩니다. 제공된 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 실거래 비교 — 최저가는 시세 평균의 67.2%
전포동에메랄드홈 최근 실거래 12건입니다. 대상면적 83.47㎡와 유사한 83.47㎡·83.51㎡·84.53㎡ 거래가 포함되어 있으며, 평균은 353,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 83.51㎡ | 10 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 83.51㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 84.53㎡ | 19 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 83.47㎡ | 5 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 84.53㎡ | 21 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 83.47㎡ | 25 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 83.51㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 83.47㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 84.53㎡ | 19 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 84.53㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 83.51㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 84.53㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 353,166,666원 |
최근 거래 범위는 300,000,000원~400,000,000원입니다. 감정가는 339,000,000원으로 실거래 평균보다 낮고, 현재 최저가는 237,300,000원으로 평균 대비 67.2%입니다. 권리상 인수액 0원 기준으로 보면, 실질취득가도 현재 회차에서는 237,300,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 154,080,000원 | 154,080,000원 |
| 2. 근저당 · 전희진 | 9,600,000원 | 9,600,000원 |
| 3. 근저당 · 전희진 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,497,800원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 기준입니다. 현재 회차 시뮬레이션상 채권자 배당 총액은 171,680,000원, 미배당은 0원, 소유자 잔여는 61,497,800원입니다.
④ 임차인·점유 리스크
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 소재 지하철도 1호선 부전역 남동측 인근입니다. 주위는 중·소규모 아파트단지, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 1호선 부전역이 소재해 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하6층 지상28층 건물 중 제14층 제1403호입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 도시관리계획 입안중입니다.
- 환금성. 전포동에메랄드홈은 241세대, 사용승인일 2006.07.03. 최근 실거래 12건이 제시되어 거래 표본은 있으나, 가격 범위가 300,000,000원~400,000,000원으로 넓습니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 인수액은 0원, 배당 부족은 2회차부터
| 구분 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 237,300,000원 | 0원 | 61,497,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 166,110,000원 | 8,695,540원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 116,277,000원 | 57,830,878원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 제공된 배당 기준 미배당이 없습니다. 2회 유찰 시부터는 후순위 미배당이 발생하지만, 이 미배당은 매수인 인수로 계산되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수보다 세금성 우선채권 확인과 점유관계 확인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있어 실제 배당에서 우선 차감될 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상이므로 전입세대, 확정일자, 현황조사, 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 도시관리계획 입안중. 감정평가서상 도시관리계획 입안중 사항이 있으므로 토지이용계획 및 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 변경 이력. 전희진 명의 근저당에는 변경등기 이력이 있으므로 등기부 원문과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 237,300,000원은 실거래 평균의 67.2%지만, 실거래 최저 300,000,000원과 개별 층·상태 차이를 같이 반영해야 합니다.
맺으며 — 가격은 A, 확인 항목 때문에 만점은 아니다
이 사건은 1회 유찰만으로 가격이 크게 내려왔고, 제공된 권리·배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 실거래 평균 353,166,666원과 비교하면 현재 실질취득 237,300,000원은 67.2%라 가격 메리트가 분명합니다. 다만 국세·지방세 압류 8건, 임대관계 미상, 도시관리계획 입안중이라는 확인 항목이 남아 있습니다. 결론은 권리 구조는 단순, 가격은 매력, 원본 확인은 필수입니다.
