부산지방법원 2025타경20580. 부산진구 가야동 베스트빌3 2층 201호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 221,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 154,700,000원입니다. 임차인 내역은 없고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 권리상 핵심은 복잡한 인수 위험보다 가격과 환금성입니다.
말소기준은 2025.01.24 강제경매개시결정입니다. 등기상 근저당권·압류 수는 0건으로 표시되고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신청채권액이 특정되지 않아 배당 계산에서는 경매개시결정 채권 배당을 0원으로 두고, 집행비용 차감 후 잔여를 소유자 교부로 산정한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로498번길 40, 2층201호 (가야동, 베스트빌3) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 76.46㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 권경찬, 권성덕, 권원발, 권은경, 권은숙, 권정발, 권혜림, 김경순, 김경종, 김예림, 김예영, 김현륜, 노양자, 정명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매수인 인수 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
임차인 없음. 매수인이 승계할 임대차 보증금이나 인수 권리는 확인되지 않습니다. 등기 흐름은 2016년 소유권보존, 2016년 매매, 2023년 상속을 거쳐 2025년 강제경매개시결정이 들어온 구조입니다. 말소기준 이후 권리로 제시된 인수 항목이 없어, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1건 거래 기준으론 낮지만, 표본이 부족하다
베스트빌3는 8세대, 2016.09.26 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 같은 면적 76.46㎡로 확인되는 실거래는 2021.10, 8층, 205,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 154,700,000원은 이 거래가의 75.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 76.46㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 평균 | 76.46㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가는 감정가 대비 70%, 실거래 1건 대비 75.5%입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2021.10에 그칩니다. 따라서 “저렴하다”는 판단은 가능하더라도, 현재 시세를 확정할 만큼 표본이 충분하다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,734,200원 |
현재 최저가 기준 배당 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 70% | 154,700,000원 | 0원 | 154,700,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 49% | 108,290,000원 | 0원 | 108,290,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34.3% | 75,803,000원 | 0원 | 75,803,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 가야동 소재 가평초등학교 북측 인근. 부근은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 부산도시철도 2호선 동의대역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 2층 201호. 승강기설비, 소화설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비를 구비한 것으로 추정됩니다.
- 토지. 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형이며 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 하자·차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음. 위반건축물 사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 실제 점유·사용 상태 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 규모라 거래 표본이 제한적입니다. 대단지처럼 시세 형성이 촘촘하지 않습니다.
- 관리비 체납. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 임대 가능성. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임대 목적이면 주변 임대 수요와 예상 보증금·월세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 인수 0원, 근저당·압류가 복잡하게 얽힌 구조도 아닙니다. 현재 최저가 154,700,000원은 확인되는 실거래 1건 205,000,000원 대비 75.5%로, 수치상 할인 폭도 있습니다. 하지만 베스트빌3는 8세대 소규모 오피스텔이고 실거래가 1건뿐입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건은 “싸 보이는가”보다 “다시 팔 수 있는가, 내부 상태가 가격을 깎아먹지 않는가”가 승부처입니다.