부산지방법원 2025타경21562. 부산진구 초읍동 290-31 소재의 숙박시설(루 모텔) 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 관리실, 2~5층 각 층 객실 5개호 구조의 모텔입니다. 용도지역은 근린상업지역, 토지면적은 217.3㎡, 지목은 대입니다. 아파트처럼 단순 실거주 수요로 환금되는 물건이 아니라, 운영수익·객실상태·시설투자·인허가·명도 가능성을 함께 보는 상업용 수익부동산입니다.
가격만 보면 큰 폭의 유찰이 눈에 들어옵니다. 감정가 2,276,490,400원이 현재 546,585,000원까지 내려와 감정가의 약 24% 수준입니다. 그러나 이 사건은 “많이 떨어졌으니 싸다”로 끝낼 수 없습니다. 배당표상 채권 총액은 7,154,254,354원, 현재 회차에서도 미배당이 6,615,535,204원 발생합니다. 후순위 권리자는 매각으로 정리되더라도, 국세·지방세 압류가 당해세로 작동하면 실제 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 290-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(루 모텔)로 이용 중 · 1층 관리실, 2~5층 각 층 객실 5개호 |
| 소유자 | 박점은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,276,490,400원 / 546,585,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 1,539,435,882원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 개요 | 대 · 217.3㎡ · 근린상업지역 · 공시지가 4,080,000원/㎡ · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 다만 기록이 매우 무겁다
말소기준으로 제시된 권리는 1996.06.28 대한생명보험주식회사 근저당권 644,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·전세권·근저당권이 장기간 누적되어 있고, 현재 경매개시결정은 2025.02.28 접수되었습니다. 현재 배당가정상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 확인되므로 당해세 해당 여부에 따라 배당의 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
확인된 점유자는 배권하 1명입니다. 사용 부분은 606호, 용도는 주거, 전입일은 2025.02.06입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제는 단정하지 않는 것이 맞습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배권하 | 606호 | 주거 | 2025.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 546,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,865,850원 | 매각가의 1.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 644,000,000원 | 538,719,150원 | 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 한부자 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 송대범 | 322,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 김정자 | 180,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 35,907,354원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 후순위 근저당·전세권·가압류 등 | 5,672,347,000원 | 0원 | 매각으로 정리 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 7,154,254,354원 중 예상배당은 538,719,150원, 미배당은 6,615,535,204원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 성지곡유원지 남동측 인근입니다. 주변은 숙박시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·승강기설비·심야전기보일러 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 근린상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 기준높이 55m 및 최고높이 75m 제한이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 숙박시설은 매수층이 제한됩니다. 객실 운영 수익, 시설 보수비, 용도 유지 가능성, 명도 상황에 따라 환금성이 크게 달라집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 배권하 1명 외 장기투숙자·운영자·관리실 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 객실 단위 임대, 영업권 주장, 운영 위탁 여부를 점검하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당이 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 시설비 산정. 숙박시설은 승강기, 보일러, 소방, 객실 내부, 급배수 설비 보수비가 수익률을 크게 바꿉니다.
- 용도·인허가 점검. 현재 이용상태는 숙박시설입니다. 영업 지속 가능 여부와 필요한 인허가·승계 가능성을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 382,609,500원, 6회 유찰 시 267,826,649원으로 낮아지지만, 가격 하락만큼 리스크도 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 물건”이지, 자동으로 “좋은 물건”은 아니다
이 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아져 숫자상으로는 눈에 띕니다. 하지만 물건의 본질은 숙박시설(루 모텔)입니다. 확인된 임차인의 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 운영형 부동산은 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 객실 상태, 실제 점유, 임대관계, 시설보수비, 세금 배당 변동, 그리고 재매각 수요까지 모두 반영해야 합니다. 결론은 권리는 제한적 합격, 사업성은 현장 확인 전 보류입니다.
