부산지방법원 2025타경21605. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1005호입니다. 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 신고 점유자 5명도 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
그런데 이 물건을 단순한 “반값 이하 물건”으로 보면 위험합니다. 2026.04.15. 주식회사 디피가 공사대금 1,000,000,000원의 유치권을 신고했고, 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 2026.04.23. 경매신청채권자로부터 유치권배제신청서가 접수되었지만, 낙찰 전 확인해야 할 첫 번째 쟁점은 여전히 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층비-1005호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 대상면적 28.1317㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 핵심 특이사항 | 주식회사 디피 2026.04.15. 유치권 신고 1,000,000,000원 · 2026.04.23. 유치권배제신청서 접수 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 다만 유치권은 별도 쟁점
말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 2019.10.24. 설정된 정민아 전세권은 기준권리보다 늦고, 2021.08.30. 해지 말소 기록도 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 전입은 모두 말소기준 이후
신고 점유자는 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복 신고는 보이지 않아 실제 신고인은 5명으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 | 2025.03.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 가장 빠른 최윤지도 2019.09.18.로, 말소기준일 2019.04.24.보다 늦습니다. 그래서 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조는 현재 배당가정상 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 명도와 실제 점유관계 확인을 따로 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 표본 면적과 유치권을 같이 봐야 한다
최근 실거래 표본은 전용 32.25㎡ 거래 6건이고, 이 물건의 대상면적은 28.1317㎡입니다. 완전 동일 면적 비교는 아니므로 평균가 205,833,333원은 참고 기준으로 보되, 최저가 79,870,000원이 실거래 평균의 38.8%라는 가격 차이는 분명합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 평균 | 32.25㎡ | 6건 | 205,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 전세권 · 정민아 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 10,320,000,000원 중 배당은 78,032,340원, 미배당은 10,241,967,660원입니다. 등기·임차 기준 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 당해세·최우선변제와 유치권 성립 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 10,241,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 10,265,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 10,281,968,153원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대로, 백화점·상업시설·업무시설·주상복합건물·아파트·오피스텔이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트조 평지붕 19층이고, 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 주상복합건물 부지이고, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 사용승인일은 2019.04.05입니다. 최근 6건 실거래 평균은 205,833,333원이나, 비교 표본 면적 32.25㎡와 이 물건 대상면적 28.1317㎡는 완전히 같지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.04.15. 주식회사 디피의 유치권 신고서, 공사대금 1,000,000,000원의 발생 근거, 점유관계, 2026.04.23. 유치권배제신청서 내용을 반드시 대조하세요.
- 비-1005호 점유 확인. 이슬아 전입일은 2023.02.03.으로 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자는 미상이라 실제 점유, 명도 가능성, 보증금 주장 여부를 확인해야 합니다.
- 복수 호실 신고 확인. 조원진·여성현·박다민·최윤지 신고는 비-1009호, 비-1104호, 비-1109호, 비-1601호로 표시되어 있습니다. 사건 진행상 함께 조사된 호실과 본 호실 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 면적 차이 보정. 실거래 표본은 32.25㎡이고 대상면적은 28.1317㎡입니다. 실거래 평균 205,833,333원을 그대로 목표 매각가로 보는 것은 위험합니다.
- 관리비·공용비 확인. 오피스텔·주상복합 물건은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·유치권 관련 서면을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “유치권 확인 물건”
이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 163,000,000원짜리가 2회 유찰되어 최저가 79,870,000원, 실거래 평균 대비 38.8%입니다. 게다가 말소기준 이후 권리와 신고 점유자는 매수인 인수로 이어지지 않아, 등기·임차 기준 실질취득은 최저가와 같습니다.
하지만 결론은 단순하지 않습니다. 유치권 신고액 1,000,000,000원은 이 물건의 감정가와 최저가를 압도합니다. 성립 여부가 불분명하고 배제신청이 접수되었다는 점은 긍정적 신호일 수 있지만, 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 대체로 정리, 가격은 매력, 결론은 유치권 해소 확인 후. 이 사건의 입찰 판단은 그 한 문장에 달려 있습니다.