부산지방법원 2025타경21605. 부산진구 부전동 ‘대동레미안센트럴시티’ 10층 비-1006호, 감정상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기 흐름은 2019년 소유권보존 직후 남부산농업협동조합 근저당이 설정되고, 이후 주택도시보증공사 가압류·부산진구 압류·경매개시·국 압류가 이어진 구조입니다. 말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸합니다.
그 자체만 보면 후순위 권리와 후순위 점유자는 비교적 정리됩니다. 문제는 별도로 신고된 유치권입니다. 주식회사 디피가 2026.04.15. 공사대금 1,000,000,000원 유치권을 신고했고, 경매신청채권자 측에서는 2026.04.23. 유치권배제신청서를 접수했습니다. 즉 “신고는 있으나 성립 여부는 다툼”인 사건입니다. 이 유형은 가격표보다 현장 점유와 서류 검증이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층 비-1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 · 대상면적 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 농협 근저당
말소기준권리인 을구 1번 근저당권은 2019.04.24. 접수된 남부산농업협동조합 근저당입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 다만 등기권리와 별개로 신고된 유치권은 점유와 공사대금 채권 성립 여부가 쟁점이므로, 등기상 말소 구조만 보고 안전하다고 결론내리면 안 됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 5명, 모두 후순위
신고된 점유자는 실제 임차인 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일인 2019.04.24. 이후라, 이 자료 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보이지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 규모는 별도 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
| 성명 | 표시 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬아 | 비-1005호 | 2023.02.03 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조원진 | 비-1009호 | 2021.02.24 | 2025.03.21 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여성현 | 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다민 | 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤지 | 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 가격만 보면 할인은 분명하다
대동레미안센트럴시티 최근 거래 6건은 모두 전용 32.25㎡ 기준이고, 평균 거래가는 205,833,333원입니다. 이 물건의 대상면적은 28.1317㎡로 면적이 완전히 일치하지는 않지만, 제공된 거래 표본 기준 최저가는 시세 평균의 38.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 205,833,333원 |
숫자만 보면 매력은 큽니다. 감정가 163,000,000원도 거래 평균보다 낮고, 현재 최저가는 79,870,000원까지 내려왔습니다. 그러나 유치권 10억원 신고가 붙은 사건에서는 “할인율”이 곧 “안전마진”이 아닙니다. 실제 응찰 판단은 유치권 배제 가능성, 현장 점유 상태, 공사대금 채권과 목적물 관련성을 확인한 뒤에야 가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 78,032,340원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 총 청구 10,270,000,000원 중 78,032,340원만 배당되고, 미배당은 10,191,967,660원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 유치권 신고가 별도 분쟁 변수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 내려갈수록 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 10,191,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 10,215,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 10,231,968,153원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대로 백화점, 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물 중 10층이며, 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 주상복합건물 부지입니다. 서측 왕복 2차선 도로와 북측 약 8m 도로에 접합니다.
- 환금성. 2019.04.05. 사용승인, 총 144세대 규모입니다. 최근 거래 표본은 6건이고, 단지 경매물건 평균 유찰은 1.2회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 디피의 공사대금 10억원 신고, 2026.04.15. 추가기재, 2026.04.23. 유치권배제신청서 접수 사실을 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권은 점유가 핵심입니다. 실제 점유자, 출입 통제, 점유 표지, 공사대금과 해당 호실의 관련성을 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 전입은 모두 후순위이나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 명세서 기재를 다시 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 점검. 감정상 이용상태가 오피스텔이므로 주거·업무·임대 수요와 실제 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황·배당 추정에 따른 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 유치권 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “유치권이 깨지는가”가 먼저다
이 물건은 최저가만 놓고 보면 매우 낮습니다. 감정가 1.63억에서 2회 유찰되어 7,987만원까지 내려왔고, 최근 거래 평균과 비교해도 38.8% 수준입니다. 임차인도 모두 후순위라 보증금 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 10억원 유치권 신고가 붙어 있는 순간, 이 경매의 본질은 할인율이 아니라 분쟁 가능성으로 바뀝니다.
유치권이 배제된다면 가격 메리트가 크게 살아날 수 있습니다. 반대로 유치권 점유와 공사대금 관련성이 인정되거나 인도 협상이 길어지면, 낮은 최저가는 손실 방어선이 아니라 분쟁 진입가가 될 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 인수는 0원, 가격은 매력적, 그러나 유치권 검증 전 입찰은 위험. 이 사건은 서류보다 현장을 먼저 보는 물건입니다.