84,770,000원
부산지방법원 2025타경21605. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 10층 비-1009호입니다. 물건 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 서면역 북서측 인근의 도로변 상가지대에 있는 주상복합건물로, 감정가 173,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가는 84,770,000원입니다. 여기까지만 보면 실거래 평균 대비 가격이 크게 낮아 보입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 권리 외 변수입니다. 주식회사 디피가 2026.04.15.자로 공사대금 1,000,000,000원의 유치권을 신고했고, 2026.04.23.자로 경매신청채권자의 유치권배제신청서가 접수되어 있습니다. 즉 “성립하면 치명적이고, 배척되면 가격 매력이 살아나는” 갈림길에 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21605 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 10층비-1009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 19층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 646,991,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조원진 임차권은 임차보증금 126,000,000원으로 확인되지만, 주민등록일자와 확정일자가 모두 말소기준권리 이후라 대항력 있는 인수형 임차권으로 보지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 5명, 본 호수 임차권자는 조원진
보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 조사·신고상 임차인 또는 점유자는 5명이며, 본 호수 비-1009호와 직접 연결되는 임차권등기자는 조원진입니다. 다른 호실 신고자는 보증금이 확인되지 않으므로 본 호수 인수액에 합산하지 않습니다.
| 성명 / 부분 | 전입 | 확정·배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이슬아 · 비-1005호 | 2023.02.03 | 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 여성현 · 비-1104호 | 2021.02.19 | 2025.03.24 배당요구 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박다민 · 비-1109호 | 2024.05.03 | 2025.03.24 배당요구 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최윤지 · 비-1601호 | 2019.09.18 | 2025.03.19 배당요구 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조원진 · 건물 전유부분 전부 | 2021.02.24 | 2021.02.24 확정 · 2025.02.26 배당요구 | 126,000,000원 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 결론은 유치권 검증 후
대동레미안센트럴시티는 2019.04.05. 사용승인, 총 144세대 규모입니다. 비교 표본은 전용 32.25㎡ 최근 6건이고, 평균은 205,833,333원입니다. 현재 최저가 84,770,000원은 이 평균의 41.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 205,833,333원 |
가격만 놓고 보면 감정가 173,000,000원도 실거래 평균보다 낮고, 현재 최저가는 더 낮습니다. 그러나 이 사건은 유치권 1,000,000,000원 신고가 있어 최저가와 시세만 비교하는 방식이 위험합니다. 유치권이 배척되는지 확인되어야 현재 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 임차권 · 조원진 | 126,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 남부산농업협동조합에 배당되고, 후순위 임차권·가압류에는 사실상 배당 여력이 없습니다. 총 미배당은 10,187,155,860원으로 제시되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 서면역 북서측 인근입니다. 주변은 백화점, 상업·업무시설, 주상복합건물, 아파트 및 오피스텔이 혼재한 도로변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 19층 건물이며 급수·배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 표본은 165,000,000원에서 220,000,000원까지 형성되어 있으나, 이 사건은 유치권 신고와 다회 유찰 이력이 가격 판단의 핵심 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권부터 확인. 2026.04.15. 유치권 신고, 2026.04.23. 유치권배제신청서 접수 내역을 원본으로 확인하고, 현장 점유와 공사대금 주장 근거를 반드시 점검해야 합니다.
- 임차권 인수 오해 금지. 조원진 임차보증금 126,000,000원은 대항력 있는 인수형으로 보지 않지만, 배당 부족에 따른 분쟁 가능성과 명도 협상은 별도로 예상해야 합니다.
- 가격만 보고 응찰 금지. 최저가 84,770,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 유치권이 살아 있으면 가격 메리트 계산이 달라집니다.
- 용도 확인. 물건 표시는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 아파트처럼 환금성과 대출 조건을 단순 적용하면 안 됩니다.
- 체납·당해세 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제·관리비 체납이 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 유치권신고서, 유치권배제신청서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 유치권은 치명 변수”
이 물건은 권리표만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 임차권 기준 인수액도 0원으로 읽힙니다. 게다가 최저가 84,770,000원은 실거래 평균 205,833,333원 대비 41.2%라 숫자상 매력도 큽니다. 하지만 경매에서 싸 보이는 물건일수록 싸게 나온 이유를 먼저 봐야 합니다. 이 사건의 이유는 명확합니다. 1,000,000,000원 유치권 신고입니다. 배척 가능성이 충분히 확인되면 가격 메리트가 살아나지만, 확인 전에는 공격적 입찰보다 보수적 검증이 먼저입니다. 권리는 조건부 합격, 유치권 확인 전 가격 판단은 보류입니다.