수원지방법원 2024타경62334. 경기도 오산시 오산동 881-8, 도로명으로는 역광장로 46-1에 있는 통칭 오산렉스빌 3층 311호입니다. 감정평가서상 이용상태는 아파트이고, 단지는 2013.03.22 사용승인된 112세대 규모입니다. 전용면적은 23.14㎡로 작고, 최근 같은 면적 거래는 2024.10에 80,000,000원으로 2건 확인됩니다. 숫자만 보면 최저가 12,437,000원은 매우 낮습니다. 그러나 이 물건은 점유·권리 확인이 끝나기 전까지 “싼 물건”으로 부를 수 없습니다.
가장 중요한 이유는 대상 호수인 311호 점유자입니다. 박종명의 전입일은 2013.12.23이고, 말소기준권리로 제시된 왕정빈 근저당권 설정일은 2019.03.26입니다. 전입이 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 그래서 이 사안은 대항력 가능·보증금 미상 구조입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않는 한 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득가가 얼마인지 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62334 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 역광장로 46-1, 3층311호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 23.14㎡ · 오산렉스빌 |
| 소유자 | 주식회사대아산업개발 (2020.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 12,437,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최병훈 / 87,234,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후가 갈린다
제시된 말소기준은 2019.03.26 왕정빈 근저당권입니다. 그 이후의 김진채 근저당, 김해성 가등기, 국·오산시 압류, 신승환 가압류, 최병훈 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 든솔신용협동조합 근저당은 말소기준보다 앞선 2019.03.14 접수이고, 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 사정이 있습니다. 또한 갑구 4번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 조사 — 311호가 핵심이다
조사된 사람은 보증기관 승계 신고가 아니라 실제 사람 명의로 기재되어 있습니다. 전체 조사상 실제 점유자는 16명이고, 이 중 이 물건 주소인 3층 311호의 핵심 점유자는 박종명입니다. 보증금·확정일자 미상인 상태에서는 “대항력 있음”으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
| 호수 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 202호 | 장혜선 | 2015.02.22 | 2024.05.01 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 302호 | 이봉순 | 2013.07.18 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 308호 | 이수진 | 2018.07.30 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 3층 311호 | 박종명 | 2013.12.23 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 401호 | 신승환 | 2021.05.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 406호 | 안수정 | 2016.01.08 | 2024.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 413호 | 김진호 | 2018.02.02 | 2024.06.17 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 503호 | 임수연 | 2013.04.12 | 2024.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 507호 | 우일희 | 2016.07.20 | 2024.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 507호 | 박지혜 | 2020.05.11 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 510호 | 박시윤 | 2017.10.27 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 511호 | 남권민 | 2021.09.07 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 516호 | 최은애 | 2019.01.25 | 2024.04.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 615호 | 박성현 | 2016.09.26 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 707호 | 강동훈 | 2013.06.17 | 2024.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 715호 | 이채동 | 2021.03.08 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 대상 호수는 311호이므로 박종명 점유가 실질취득가 산정의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 낮아도 결론은 보류
오산렉스빌 같은 면적 23.14㎡의 최근 거래는 2024.10에 80,000,000원으로 2건입니다. 감정가 74,000,000원은 실거래 평균보다 낮고, 현 최저가 12,437,000원은 실거래 평균의 15.5%입니다. 그러나 대항력 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 이 차이를 곧바로 수익으로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2024.10 | 23.14㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | 23.14㎡ | 2건 | 80,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 12,437,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 623,866원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,847,600,000원 | 11,813,134원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 왕정빈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 김진채 | 85,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신승환 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 경매개시결정 · 최병훈 | 87,234,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 추정상 채권자 총 청구 10,109,834,486원 중 11,813,134원만 배당되고, 미배당은 10,098,021,352원입니다. 이 표의 매수인 인수액 0원은 배당표상 수치이며, 311호 점유자의 보증금 미상 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 12,437,000원 | 11,813,134원 | 10,098,021,352원 | 배당 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 8,705,900원 | 8,149,194원 | 10,101,685,292원 | 배당 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 6,094,130원 | 5,584,436원 | 10,104,250,050원 | 배당 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 부담은 낮아지지만, 이 사건의 본질 위험은 그대로입니다. 보증금이 미상인 대항력 가능 점유자가 남아 있으면, 유찰이 더 진행되어도 실질취득가가 자동으로 낮아진다고 말할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 오산동 소재 오산역 동측 인근의 통칭 렉스빌로, 주위는 각종 근린생활시설 및 단독주택, 공동주택 등이 혼재한 역주변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로서 거실, 주방, 욕실, 현관, 보일러실 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 및 콘크리트지붕 8층 건물이며, 도시가스 난방설비·승강기설비·화재탐지설비·소화설비·지하주차장시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 소로2류 접합, 성장관리권역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역입니다. 토지면적은 1,342.2㎡, 공시지가는 3,247,000원/㎡입니다.
- 환금성. 112세대 단지이고 같은 면적 최근 거래는 2024.10의 80,000,000원 2건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 311호 점유자 확인. 박종명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 최저가 12,437,000원이 아니라 낙찰가에 인수 가능 보증금을 더한 금액을 실거래 평균 80,000,000원과 비교해야 합니다.
- 든솔신용협동조합 근저당 확인. 2025.05.09 피담보채권이 없다는 계산서가 제출된 사정은 있으나, 등기·명세서 원본에서 매각 후 처리 방향을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 김해성 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요합니다.
- 관계인 점검. 신승환은 401호 점유자로 조사되고 갑구 7번 가압류 채권자로도 기재되어 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 비용 점검. 보증금 미상 점유자가 있는 소형 물건은 낙찰가보다 명도·협의·소송비 부담이 더 크게 체감될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황, 임대차계약 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “보이지 않는 인수액”
이 물건은 감정가 74,000,000원에서 5회 유찰되어 12,437,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적 실거래 평균 80,000,000원과 비교하면 숫자상으로는 강하게 끌리는 가격입니다. 하지만 법원경매에서 진짜 매수가격은 낙찰가 하나로 끝나지 않습니다. 311호 박종명의 전입일은 2013.12.23으로 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금의 결론은 명확합니다. 가격은 낮아 보이나, 실질취득가는 아직 계산 불가. 보증금 확인 전에는 입찰가를 논할 단계가 아니라, 인수 리스크를 먼저 지워야 할 물건입니다.