부산지방법원 2025타경21640. 부산 금정구 청룡동 세왕 자이연 20층 2105호 아파트입니다. 소유자 김현희는 2021.09.08. 이 물건을 거래가 170,000,000원에 취득했습니다. 이후 추민준의 주택임차권이 2023.12.29. 등기됐고, 임대차계약일은 2021.09.16., 전입·점유개시는 2021.12.20., 확정일자는 2022.04.21., 보증금은 200,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.05.28. 삼성카드 가압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 승계할 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약서에서 추민준의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의했습니다. 따라서 배당표상 현재 회차 미배당액은 55,858,000원이지만, 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 청룡동 28-12 세왕 자이연 20층 2105호 · 부산광역시 금정구 청룡예전로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 20층 건물 내 20층 2105호 · 아파트 이용 |
| 소유자 | 김현희 (2021.09.08. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,054,779원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 세왕자이연 · 68세대 · 사용승인 2014.05.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2024.05.28. 삼성카드 주식회사 가압류 3,522,129원입니다. 그보다 앞선 2023.12.29. 추민준의 주택임차권은 보증금 200,000,000원, 전입 2021.12.20., 확정일자 2022.04.21.로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류 32,881,240원과 2025.03.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차 관련 인원 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추민준 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.20. | 2022.04.21. | 200,000,000원 | 원래 있음 2026.06.16. 확약으로 포기 | 있음 배당요구 2023.12.29. | 실질 0원* 잔존 반환청구권 포기·말소 동의 |
| 오유진 2105호 | 2024.06.26. | 미상 | 미상 | 없음 말소기준 2024.05.28. 이후 전입 | 미상 | 없음 |
추민준은 보증기관 중복신고가 아니라 실제 임차권자 정보로 잡혀 있고, 오유진 역시 별도 점유자로 조사돼 실제 임차 관련 인원은 2명입니다. 오유진은 2024.06.26. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1.47억은 최근 평균의 72.1%, 그러나 시장은 하락 중
세왕자이연 실거래 자료는 69.89㎡·72.2㎡·73.17㎡가 포함된 12건입니다. 전체 평균은 221,333,333원이지만 과거 2022~2023년 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 204,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 69.89㎡ 18층 192,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 69.89㎡ | 18 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 73.17㎡ | 4 | 238,000,000원 |
| 2025.09 | 69.89㎡ | 11 | 182,000,000원 |
| 2025.08 | 72.2㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2025.03 | 72.2㎡ | 13 | 195,000,000원 |
| 2025.02 | 69.89㎡ | 18 | 206,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 204,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 147,000,000원은 최근 12개월 평균 204,000,000원의 72.1%입니다. 최신 2026.08. 거래 192,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 다만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -10.2%이므로, 전체 평균 221,333,333원을 근거로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 추민준 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 3,522,129원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 32,881,240원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,054,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 추민준 보증금 미배당액은 55,858,000원입니다. 다만 2026.06.16. 확약서의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기말소 동의에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당모델상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 147,000,000원 | 55,858,000원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 117,600,000원 | 84,846,400원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 94,080,000원 | 108,013,440원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금 반환청구권까지 포기한 확약이 있어 그 일반적인 인수형 구조가 실질적으로 해소됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 금정구 청룡동 청룡초등학교 북측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범어사역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 20층 2105호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구, 대로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 846.0㎡, 공시지가 3,062,000원/㎡이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 세왕자이연은 68세대이며, 최근 거래는 2026.08. 192,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 -10.2%인 점은 재매각 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기말소 동의 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 오유진 점유관계 확인. 전입 2024.06.26.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 공매공고 교차 확인. 2021.06.10. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 204,000,000원보다 현재 실질취득 147,000,000원이 낮지만, 최근 거래 추세 -10.2%를 무시한 과도한 응찰은 피해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모델은 집행비용 2,858,000원과 추민준 우선변제 144,142,000원을 반영하지만 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·공매 진행상태·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 인수구조를 뒤집는다”
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 147,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당모델도 미배당 55,858,000원을 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.06.16. 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소까지 동의했기 때문에, 이 사건의 매수인 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 결과 현재 실질취득은 147,000,000원이고 최근 12개월 평균 204,000,000원의 72.1%입니다. 가격만 보면 여유가 생겼지만 시장 자체는 -10.2% 하락 추세이고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 공매공고 부기등기와 오유진의 일부 미상 정보까지 남아 있습니다. 결론은 “권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌고 가격도 최근 시세 아래지만, 확약서 효력·공매 관계·하락장을 확인한 뒤 접근할 B등급 사건”입니다.
