부산지방법원 2025타경21681. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정평가서에서는 연미새시장 1층 53호로 특정하고 이용상태를 시장·현재 공실로 조사했습니다. 현황조사에는 (주)세창, 대표 김종보가 해당 호실을 창고로 이용하는 것으로 기재되어 있어, 서류 사이의 현재 점유상태가 일치하지 않습니다. 등기부상 현 소유자는 방성규이며, 2023.07.13 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
등기부 자체는 근저당권과 압류·가압류가 확인되지 않는 단순한 구조입니다. 제공된 말소기준은 2025.03.25 상록수제일차유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 집합건물 등기부가 아니라 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기 지상권입니다. 매각물건명세서가 이 권리를 매수인이 인수한다고 명시하므로, 단순히 “등기부상 담보권이 없다”는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 2124-16 1층53호 · 도로명 부산광역시 연제구 배산로23번길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 연미새시장 1층 53호 · 시장으로 현재 공실 · 현황조사상 창고 이용 |
| 참고 면적 | 9.29㎡ |
| 소유자 | 방성규 (2023.07.13 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 19,200,000원 / 9,408,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문 유한회사 / 22,977,951원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 ‘별도등기 지상권’이 핵심
집합건물 등기부에서는 1990.07.07 손구자 앞으로 매매에 의한 소유권이전, 2023.07.13 방성규 앞으로 협의분할에 의한 상속, 2025.03.25 강제경매개시결정이 이어집니다. 근저당권과 압류·가압류는 확인되지 않습니다. 다만 매각물건명세서가 별도등기 지상권의 존속과 매수인 인수를 별도로 밝히고 있으므로, 이 물건은 ‘인수권리 없음’ 유형이 아닙니다.
임차인·점유 분석
실제 임차인으로 기재된 점유자는 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 이런 경우 대항력을 ‘있다’고 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)세창, 대표 김종보 | 1층53호 · 창고 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 감정가의 49%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저가는 9,408,000원으로 감정가 19,200,000원의 49%입니다. 그러나 확인 가능한 동일 면적 실거래 가격이나 최근 거래가격은 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 시세 참고 대상 | 새연미 |
|---|---|
| 규모 / 준공 | 19세대 · 1979.01.29 |
| 참고 면적 | 9.29㎡ |
| 평균 유찰 횟수 | 2.0회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 9,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.1% 추정) | - | 569,344원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 22,977,951원 | 8,838,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 9,408,000원 가정 시 신청채권자에게 8,838,656원이 배당되고 14,139,295원이 미배당으로 남습니다. 계산표상 매수인 현금 인수액은 0원이나, 별도등기 지상권은 매각물건명세서상 별도로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도3호선 배산역 북서측 인근의 연미새시장 1층 53호입니다. 주변은 근린생활시설과 주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도3호선 배산역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 단층 시장 건물이며, 외부·내부는 페인트 마감입니다. 공동 화재경비설비와 공동 화장실이 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 대지 전체 토지면적은 1,656.5㎡이고 가로장방형의 시장 및 아파트 부지입니다. 남측 약 10m, 동측·서측 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·시장, 가로구역별 최고높이 제한지역 24m 이하입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 시세 참고 대상은 새연미 19세대, 1979.01.29 준공이며 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인 가능한 최근 낙찰금액과 실거래 비교근거가 없어 가격 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 별도등기 지상권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 지상권의 존속 내용과 실제 경제적 부담을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. (주)세창, 대표 김종보의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성과 우선변제·승계 여부를 확정하기 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
- 점유상태 재확인. 감정평가서는 공실, 현황조사는 창고 이용으로 서로 다릅니다. 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 49% 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 감정가 할인폭만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표와 인수권리 구분. 예상배당 계산상 현금 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서상 지상권 인수는 별개의 권리 부담입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서에서 지상권과 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 인수 범위다
이 물건의 최저가는 9,408,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 숫자만 놓고 보면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서에 매수인이 인수하는 별도등기 지상권이 명시되어 있고, 실제 임차인 1명의 보증금과 전입신고일도 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 현재 최저가가 시세보다 싼지도 판단할 수 없습니다.
결론은 ‘가격보다 권리 확인이 먼저’입니다. 지상권의 실체와 임차관계가 확인되기 전에는 실질취득 금액을 산정할 수 없고, 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 입찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
