부산지방법원 2025타경21709. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 13층 1303호로, 전용면적은 35.0425㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 일반 대단지 아파트가 아니라 아파트-도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 88,690,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2023.03.24. 연산로터리새마을금고 근저당권입니다. 임차인 김지윤의 전입·점유개시일은 2023.04.28.로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 130,000,000원이어도 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형이 아니며, 이 사건에서의 실질취득액은 최저가 88,690,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21709 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 13층 1303호 도로명: 부산광역시 동래구 명안로78번길 25 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 아파트-도시형생활주택(원룸형) · 전용 35.0425㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.12.20 · 아이뷰파크 64세대 |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 48,670,316원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.3억도 인수되지 않는다
등기상 가장 먼저 확인할 권리는 2022.01.20. 설정된 주식회사굿모닝뷰의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그러나 이 권리는 2023.03.20. 해지를 원인으로 말소되어 현재의 선순위 인수권리가 아닙니다. 따라서 실제 말소기준은 그 뒤인 2023.03.24. 을구 3번 근저당권입니다.
말소기준 근저당권의 채권최고액은 최초 64,900,000원으로 등기됐다가 2023.04.28. 49,500,000원으로 변경됐고, 2025.02.13. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 이후의 국 근저당권, 임의경매개시결정, 김지윤의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 날짜가 먼저다
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 130,000,000원 | 계약 2023.03.30 확정일자 2023.03.31 전입·점유 2023.04.28 배당요구 2025.04.18 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 선순위 배당 후 잔액 범위 | 승계 없음 보증기관 대위신고 아님 |
임차권등기는 2025.04.18. 부산지방법원의 임차권등기명령에 따라 접수됐습니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 낙찰자가 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 대항력의 기준이 되는 전입·점유 시점이 말소기준권리보다 늦으므로, 임차권등기와 보증금 130,000,000원은 매수인 인수액에 더하지 않습니다.
③ 실거래 비교 — 실질취득은 평균의 48.8%
아이뷰파크 전용 35.04㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 거래금액은 160,000,000원부터 200,000,000원까지이며 평균은 181,666,666원입니다. 감정가 181,000,000원은 실거래 평균의 약 99.6%인 반면, 인수액을 더하지 않은 실질취득액 88,690,000원은 실거래 평균의 48.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.04㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.04 | 35.04㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 35.04㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 평균 | 35.04㎡ | 3건 | 181,666,666원 |
최저매각가 88,690,000원은 가장 낮은 실거래 160,000,000원의 약 55.4%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 크지만, 실거래 표본이 3건에 불과하고 거래월도 2021.12·2024.04·2026.07로 분산돼 있습니다. 따라서 평균값 하나만으로 내부 상태·향·채광·임대수요 차이를 모두 설명할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.3% 추정) | - | 1,996,420원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사굿모닝뷰 | 120,000,000원 | 86,693,580원 |
| 을구 3번 근저당권 · 연산로터리새마을금고 | 64,900,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김채용 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 국 | 277,987,480원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 537,887,480원, 채권자 배당액은 86,693,580원, 미배당액은 451,193,900원입니다. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사의 청구액 48,670,316원은 현재 회차 시나리오에서 0원 배당으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택 중 아파트-도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 13층이며 사용승인일은 2021.12.20.입니다.
- 입지. 충렬초등학교 북서측 인근으로, 소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 명장역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 평지·가로장방형·소로한면 조건이며 공시지가는 1,797,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 64세대이고 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 6.67%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당표 재검증. 등기상 말소된 을구 1번·4번 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 배당요구서와 채권계산서 원본으로 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 김지윤의 대항력은 없지만 현재 점유·퇴거 상태에 따라 명도 기간과 비용은 달라질 수 있습니다.
- 매각 상태 확인. 매각기일은 2026.07.02.입니다. 매각결과·허가 여부·납부기한 등 현재 사건 진행상태를 법원 기록으로 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 실거래는 3건뿐이므로 13층 개별 호수의 내부 상태·향·채광·소음과 2026.07 거래 내용을 중개업소에서 대조하세요.
- 도시형생활주택 금융조건. 원룸형 주택의 담보평가, 대출 가능액, 임대수요 및 공실 가능성을 입찰 전 금융기관·중개업소에 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납관리비와 도시가스·전기·수도 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.3억이 있어도 인수형은 아니다”
이 사건의 핵심은 보증금의 크기가 아니라 전입일과 말소기준일의 선후관계입니다. 김지윤의 보증금은 130,000,000원이지만 전입·점유개시일 2023.04.28.은 말소기준일 2023.03.24.보다 늦습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 88,690,000원이 그대로 실질취득액이 됩니다.
실질취득액은 실거래 평균 181,666,666원의 48.8%로 가격상 여유가 있습니다. 그러나 2회 유찰, 도시형생활주택 원룸형, 64세대, 실거래 3건이라는 환금성 조건을 함께 봐야 합니다. 특히 말소된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함된 불일치는 입찰 전 반드시 해소해야 합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 할인됐지만, 배당 원본 대조와 환금성 검증을 조건으로 한 B등급 물건입니다.
