부산지방법원 2025타경21724. 영도구 청학동 ‘청학우성스마트시티뷰’ 101동 1402호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준인 2023.03.08. 스타자동차주식회사 근저당보다 앞서 김정화가 2022.07.05. 전입했고, 2022.07.08. 확정일자를 받았으며 점유개시일도 2022.07.21.이라는 점입니다. 자료상 김정화는 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 2024.08.12. 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 294,000,000원의 70%인 205,800,000원입니다. 그러나 김정화의 임차보증금은 220,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 예상배당에서는 집행비용 3,681,200원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 202,118,800원이 배당되고, 부족분 17,881,200원이 남습니다. 즉 낙찰자의 경제적 부담은 205,800,000원 + 17,881,200원 = 223,681,200원입니다. 이 사건은 ‘최저가 205,800,000원에 산다’고 계산하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 537 청학우성스마트시티뷰 101동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지상34층 건물 내 14층 1402호 |
| 비교 면적 | 65.9789㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 김대우 · 2022.09.20. 소유권이전 · 거래가액 313,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 김정화 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 뒤지만 대항력은 앞선다
말소기준권리는 2023.03.08. 스타자동차주식회사 근저당권 (채권최고액 264,000,000원)입니다. 이후 하나카드 가압류, 영도구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 김정화의 임차권은 단순히 ‘을구 2번이 말소기준보다 늦다’는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 임차권등기는 2024.08.12.이지만 전입·확정일자·점유가 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정화 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.07.05 | 2022.07.08 | 2024.08.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김정화는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 보증금은 220,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 회차에서는 보증금 중 202,118,800원이 배당되고 17,881,200원이 남을 것으로 계산되어 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금 인수가 커진다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가합니다. 그래서 최저가 하락 폭만큼 총 취득부담이 내려가지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 205,800,000원 | 17,881,200원 | 223,681,200원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 144,060,000원 | 78,756,840원 | 222,816,840원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 100,842,000원 | 121,369,788원 | 222,211,788원 |
현재 회차에서 223,681,200원, 2회 유찰 가정에서 222,816,840원, 3회 유찰 가정에서도 222,211,788원입니다. 즉 낙찰가만 205,800,000원 → 144,060,000원 → 100,842,000원으로 크게 내려가도, 인수액이 반대로 커지면서 실질취득은 220,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 되는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 68.2%가 아니라 실질취득 74.1%
청학우성스마트시티뷰 동일 면적 65.98㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 301,875,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 7층 290,000,000원입니다. 데이터상 최저가 205,800,000원은 최근 평균의 68.2%이지만, 이는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 숫자입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 65.98㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 65.98㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 65.98㎡ | 30 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 65.98㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 65.98㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 65.98㎡ | 18 | 317,000,000원 |
| 2026.02 | 65.98㎡ | 8 | 282,500,000원 |
| 2026.01 | 65.98㎡ | 21 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 65.98㎡ | 30 | 377,000,000원 |
| 2025.12 | 65.98㎡ | 23 | 308,000,000원 |
| 2025.12 | 65.98㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 65.98㎡ | 22 | 295,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.98㎡ | 12건 | 301,875,000원 |
현재 회차의 올바른 비교가격인 실질취득 223,681,200원은 최근 12개월 평균 301,875,000원의 74.1%, 최신 거래 290,000,000원의 77.1% 수준입니다. 따라서 이 사건은 인수액을 반영해도 최근 실거래보다 낮은 가격대입니다. 다만 “최저가가 시세의 68.2%라서 싸다”고 평가하는 것은 잘못이고, 반드시 223,681,200원이라는 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 임차인 김정화 보증금 | 220,000,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 스타자동차주식회사 근저당 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 하나카드 가압류 | 8,651,934원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김정화 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,681,200원과 임차인 김정화 202,118,800원으로 매각대금 205,800,000원이 모두 소진됩니다. 김정화 보증금 부족분 17,881,200원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 영도구청 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 위치합니다. 서측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 지상34층 철근콘크리트구조 건물의 14층 1402호이며, 2022.05.24. 준공 단지입니다.
- 단지. 청학우성스마트시티뷰 262세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 48m 이하 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,359,000원/㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 205,800,000원이 아니라 223,681,200원을 가격 비교의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 78,756,840원, 3회 유찰 시 121,369,788원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 임차인 원본 확인. 전입 2022.07.05., 확정일자 2022.07.08., 점유개시 2022.07.21., 보증금 220,000,000원의 실제 계약·지급·점유관계를 확인해야 합니다.
- 김정화의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 기재되어 있으므로 관계인 여부와 채권의 실체를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 영도구 압류와 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위에 따라 임차인 미배당·인수액이 변동할 수 있습니다.
- 말소기준 이후 권리 확인. 스타자동차주식회사 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “205,800,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가가 205,800,000원이라고 해서 그 금액이 실제 취득비용은 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 김정화의 보증금 220,000,000원이 있고, 현재 예상배당으로는 17,881,200원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 223,681,200원입니다.
다만 그 실질취득가를 기준으로 다시 시세와 비교하면 최근 12개월 평균 301,875,000원의 74.1%, 최신 거래 290,000,000원의 77.1% 수준입니다. 즉 인수 위험을 빼고 싸다고 평가해서는 안 되지만, 인수까지 더한 뒤에도 가격 차이는 남습니다. 승부처는 68.2%라는 표면 할인율이 아니라, 임차보증금의 실제 존부와 배당 후 정확한 인수잔액을 확인한 뒤 220,000,000원대 실질취득가를 감수할 수 있느냐입니다.
