부산지방법원 2025타경21731. 부산 동래구 명장동 아이뷰파크 15층 1504호, 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형))입니다. 말소기준권리는 2022.11.10 부전1동새마을금고 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 핵심은 임차권등기 임차인 이형호입니다. 임차보증금은 150,000,000원으로 크지만, 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.11.11이라 말소기준권리보다 하루 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 판단되며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가는 감정가의 70%인 126,000,000원입니다. 같은 면적 실거래 평균 192,500,000원 대비 65.5%로 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고, 단지 규모가 64세대라 환금성은 대단지 아파트처럼 넓게 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 15층1504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형)) · 전용 35.04㎡ |
| 소유자 | 주식회사굿모닝뷰 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부전1동새마을금고 / 43,063,580원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2022.11.10 부전1동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 임차권등기, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 사상신용협동조합 가압류는 2026.02.10 말소되어 현재 배당표상 미배당 채권으로만 반영됩니다. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이형호 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.11.11 | 2022.10.24 | 없음 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
이형호의 임차권등기는 보증금 150,000,000원으로 금액이 큽니다. 그러나 대항력 판단의 기준인 주민등록일자·점유개시일자가 2022.11.11이고, 말소기준 근저당은 2022.11.10입니다. 하루 차이로 후순위가 되므로 매수인이 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 항목도 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 65.5%
아이뷰파크 전용 35.04㎡ 실거래는 2021.12월 2.00억, 2024.04월 1.85억의 2건이 확인됩니다. 평균은 192,500,000원, 최고는 200,000,000원, 최저는 185,000,000원입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 실거래 평균의 65.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 35.04㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 35.04㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 192,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 부전1동새마을금고 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 2. 가압류 · 사상신용협동조합 | 600,000,000원 | 77,236,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 1.26억 가정 시 채권자 총 청구 646,200,000원 중 123,436,000원이 배당되고, 미배당은 522,764,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 522,764,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 559,987,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 585,971,321원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안락초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·소규모 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 4호선 명장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층 지상15층 건물의 15층 1504호이며, 사용승인일은 2021.12.20입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비·기계식주차설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이형호의 전입·점유개시일 2022.11.11이 말소기준 2022.11.10 이후인지 원본에서 재확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기 물건이므로 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 장기 체납 관리비는 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 주차 확인. 기계식주차시설이므로 차량 규격·운영 상태·수선비 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 64세대 소규모 단지이고 실거래 표본이 2건이므로, 주변 유사 원룸형 공동주택 매물과 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 매력권”
이 물건은 보증금 1.5억 임차권등기가 있어 겉보기에는 무거워 보입니다. 그러나 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 126,000,000원으로 보며, 이는 실거래 평균 192,500,000원 대비 65.5%입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 매력권, 다만 환금성은 보수 검토입니다.